想辦理房屋土地貸款？

在現代人的生活中，辦理房屋或土地貸款是在稀鬆平常不過的事情，不論是找銀行承辦或是跟民間業者配合，通通脫離不了這件事--「抵押權」，究竟抵押權是甚麼？它是如何保障債權人的權利？對債務人的擔保物又有何影響呢？以及它應該如何辦理？就讓永樂代書一次為你解答！



１．抵押權的意義
民法第860條﹔「稱普通抵押權者，謂債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產，得就該不動產賣得價金優先受償之權。」
抵押權是不動產的一種他項權利，會被登載在登記謄本上的其他項權利部，簡單來說，就是在用來擔保的不動產上做了一個公開註記，用以保障債權人在債務人的債務無法清償的時候，可以聲請拍賣當初用來擔保（抵押）的不動產，就拍賣得來的價金優先償還沒有清償的債務。

2．抵押權的分類
抵押權最常見的分類就是普通抵押權與最高限額抵押權，他們所擔保的債權範圍和內容都不同，換言之不同的抵押權類型會影響到日後拍賣後清償的金額，在辦理貸款的同時當然要搞清楚你設定了什麼類型的抵押權在自己的土地上面，就讓永樂代書接著為你說明。


1)普通抵押權
普通抵押權，是擔保特定債權範圍的抵押權，從下面的謄本我們可以瞭解到普通抵押權擔保的範圍包含特定借貸契約的債權的金額、約定的利息、延遲利息、違約金、以及其他約定擔保範圍(通常為實行抵押權之費用)，也就是說這些登記在登記簿上的約定好的項目如果沒有清償，都是債權人可以在聲請拍賣後可以在拍賣得來的價金向債務人請求的。


(2)最高限額抵押權
最高限額抵押權，是擔保一定範圍內的不特定債權，在不超過約定之最高限額額度內，債權人可以就拍賣抵押物所得之價金請求的權利，從下面的謄本我們可以瞭解到這個最高限額抵押權擔保的範圍除了現存的債務，還班含了未來在特定範圍內可能產生的款項(例如新簽的票據、信用卡款等)，這些約定的項目只要在不超過約定的最高限額的範圍內，債權人都是可以在抵押物拍出後所得的價金中向債務人請求的。



3．抵押權的次序
在同一個抵押物上，可以先後設定多個抵押權擔保副數個債權，所謂的抵押權的次序就很像我們排隊的概念，當抵押物被聲請拍賣的時候，就會按照抵押物的登記次序排隊清償，前順位的權利被清償完還有餘額，才輪到後順位的債權人，實務上我們稱第一順位的抵押權叫做一胎貸款，次順位的就叫做二胎......以此類推，平常我們如果看到二胎貸款的廣告，就是在承辦所謂後次序抵押權的案件，對於有資金需求的朋友，如果你的不動產價值還有空間的話，這也是可以參考的一個周轉方法。

4．抵押權的辦理
在借貸雙方簽訂抵押權設定契約書後，應向該管地政事務所提出下列文件辦理抵押權設定登記：
（１）登記申請書
（２）抵押權設定契約書正副本各１份
（３）權利書狀
（４）身分證明文件
（５）義務人印鑑證明（抵押權人為金融機構者，義務人免附印鑑證明）
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