法拍屋是什麼？法拍流程解析、想買法拍屋看這篇就對了！

法拍屋是什麼？房子為什麼被法拍？

什麼是法拍屋？簡單來說就是「被法院強制拍賣的房子」，拍賣是強制執行的一種，是由於債務人無法清償債務，持續積欠以致合約無法正常履行，最後被債權人訴諸公權力，依照《強制執行法》向法院聲請拍賣債務人的房產，用拍賣價金償還其積欠的債務。

 

 

什麼情況下房子會被法拍？

當債務人持續積欠債務，無論債權人是銀行、民間或政府，都是有管道可以聲請強制執行，最終都會導致名下財產被拍賣或是被法扣等等各種強制執行方式，以下舉例房子會被法拍的情況：

• 積欠銀行債務：

房貸或車貸未繳、積欠信用貸款、信用卡費與循環利息未繳，以上若積欠超過 3 個月且經過銀行催繳後仍未繳納，銀行會聲請支付命令，之後就有可能被強制執行

 

• 積欠政府債務：

身為國民有義務繳納各種稅金，如果持續積欠超過一定期限，政府得依《稅捐稽徵法》強制執行，將債務人名下的不動產拍賣以償還稅金。

 

• 積欠民間債務：

支付命令是一般民眾也可以聲請的，因此無論是向一般民間機構、融資公司或親友之間立合約借款，都不應存僥倖心態，有借就要有還，否則對方若長期感到權益受損，也是可以拿著雙方合約、借據等等向法院訴諸公權力，如此也是有可能面臨房子被法拍的下場喔。

 

• 積欠大樓管理費：

連大樓管理費不繳也會出事？沒錯！根據《公寓大廈管理條例》規定，若債務人因不繳應付之管理費持續累積至相當金額並且因此被罰鍰，罰鍰在經過期限後仍未繳納，管委會可訴諸公權力，向法院聲請強制執行。

 

 

在考慮法拍屋可以買嗎？先了解法拍屋種類有哪些？

• 法拍屋

由法院進行拍賣的房子，也是最為人熟知的種類。

• 金拍屋

非法院，而是由台灣金融資產服務股份有限公司拍賣的房子，該公司可簡稱台灣金服(TFASC)，由於法院無法消化大量法拍案件，於是委託公正第三方代為處理，其實金拍屋就是法拍屋，差別是執行單位不同。

• 銀拍屋

由國內各間銀行所拍賣的房子，來源為經過多次流標的法拍屋，銀行將其買回，並進行簡單裝修後再拿出來賣，這時該房子債權人是銀行，購買銀拍屋相對比較有保障。

 

 

法拍屋、金拍屋、銀拍屋的差別？

三者差別	法拍屋	金拍屋	銀拍屋
不動產所有權	債務人	債務人	銀行
執行單位	法院	台灣金服	銀行
拍賣方式	現場密封投標/通訊投標	現場密封投標/通訊投標	口頭公開競標
拍賣價格	市價7至8折	市價7至8折	市價8至9折
是否點交	不一定，依公告為主	不一定，依公告為主	會點交，由銀行配合
得標尾款	7日內繳清	7日內繳清	可向負責銀行貸款

什麼是法拍屋點交？法拍屋點交、不點交有什麼差別？

在瀏覽法拍屋資訊時，應該常常看到點交、不點交這個詞，是什麼意思呢？首先要了解，法拍屋得標後法院會確實將所有權移交給您，可是卻不一定負責「使用權」，所以如果是不點交的情況，有可能導致取得所有權後，使用權卻被他人占用，法院也不會協助處理；如果有註明可點交，那麼法院會確保得標人的使用權與所有權，協助處理占用情形，強制進行點交程序。

• 法拍屋不點交的情型

1.共同持有的房屋或土地，產權不完整

2.遭第三人佔用，包括承租、無償使用或任何不明原因佔用

3.房屋為借名登記

 

• 法拍屋點交的情型

1.無第三人佔用，為空屋狀態

2.被查封時為欠債人自住使用

3.若有租賃關係已由法院排除時

 

 

買法拍屋好嗎？優點有哪些？

• 價格比市價便宜

房子被法拍後法院會以低於市價的 2 至 3 成來拍賣，這使得不少投資客、民眾會更加關注，再加上因應疫情順勢推出推出通訊投標，讓一般民眾參與投標更為方便了。

 

• 獲利空間大

由於有比市價更便宜的機會買到，若好幾年後想轉手換房或投資客整頓出售，獲利速度跟幅度可能都比一般房屋優得多。

 

• 產權有保障

由法院強制執行拍賣的案件，得標者只要在 7 天內繳清剩餘款項，法院就會核發產權證明書給得標人，拿著證明書至地政事務所即可辦理過戶，無須前屋主或債務人配合，產權移轉簡單請處有保障。

 

• 可節省稅金

一般中古屋買賣過程需繳納契稅與印花稅，但是購買法拍屋，買方通常不需繳納印花稅；至於契稅，則可視最終拍定價格而定，若拍定價格比房屋現值還低，可能會以拍定價格來計算契稅，相對節省很多稅金。

 

 

買法拍屋要注意什麼？法拍屋缺點

• 瑕疵不負責，有爛屋風險

三種法拍屋中只有銀拍屋可以像看房子一樣事前進去查看屋況，其他兩種是無法看屋的！法院通常不會負擔瑕疵擔保責任，且依據《強制執行法》第 77 條規定僅須揭露重大瑕疵例如：海砂屋、輻射屋、火災屋、嚴重漏水、凶宅，如此若遇到一般瑕疵例如：壁癌、輕微漏水等等問題，法院不負責。

 

• 有不必要的外加成本

萬一遇到如上述提到之漏水、壁癌等問題，自行修繕的費用就是外加成本，若遇到霸佔不搬離的佔用狀況，還有可能要支付搬遷費、溝通費等費用以花錢了事。

 

• 不點交法拍屋風險高

如果遇到法拍屋註明不點交，就很有可能遇到借名登記、遭第三人占用、所有權不完整等等問題，法院不協助處理，需得標人自行協調，較麻煩的還有可能要另外走其他法律途徑，耗費更多成本與金錢。

 

 

哪裡有法拍屋資訊？新版法拍屋查詢系統在哪裡？

司法院法拍屋查詢：

• 司法院 – 法院拍賣公告查詢
• 法務部 – 拍賣公告查詢系統
• 報紙
• 行政院 – 不動產資訊平台

金拍屋查詢：

• 台灣金融資產服務公司

銀拍屋查詢：

• 各銀行官網的法拍專區
• 行政院 – 不動產資訊平台

民間法拍屋資訊刊登網站：

• 104 法拍網 – 透明房訊
• 889 法拍屋網
• Yes 319 法拍屋買賣網

 

 

如何買法拍屋？法拍屋怎麼買-法拍流程總整理

Step 1. 瀏覽法拍資訊

可從上段整理之管道取得並瀏覽法拍屋資訊

Step 2. 自行觀察環境

雖說法拍屋通常不能實際看屋，但房屋交易畢竟不是小錢不可不慎，您可以循地址實地走訪，觀察附近生活機能以及鄰居素質，也可以上網查詢附近房屋的實價登錄

Step 3. 寫投標書

決定好後可至物件負責的法院購買投標單與保證金信封，依照需求填寫資訊

Step 4. 保證金準備

保證金通常是法拍屋底價的 2 成至 3 成左右，保證金可使用銀行開立的本行支票，若順利得標可折抵價金

Step 5. 投標

帶著投標單、保證金、身分證以及印章，即可至法院投標室將資料投進票匭，等待開標

Step 6. 開標

司法事務官先審核此次投標是否有效，再從有效的投標書中找出出價最高者，核對身分後即進入得標手續，沒得標者則現場可直接領回保證金

Step 7. 得標者付清尾款

法拍屋或金拍屋的尾款必須在 7 日內繳清，若未於期限內繳清該房屋將再次拍賣，原得標人的保證金將被沒收之外，還必須負擔下一拍定價差與拍賣所需費用；有的銀行可提供法拍屋尾款代墊，不過申請審核需要時間，建議可以事先提前詢問、徵得同意後再投標；銀拍屋的尾款可以像房屋買賣一樣申請貸款

Step 8. 過戶

尾款繳清後的 7 至 10 天後，會收到法院核發的產權移轉證明書，即可至地政事務所辦理過戶登記

Step 9. 交屋

遵循該房屋標註之點交或不點交，有各自相應之處理程序；點交的法拍屋可由法院發函通知原屋主於期限內搬離、強制交屋，不點交的法拍屋則得標人自行處理後續事宜

 

 

 

法拍屋建議買嗎？投標前注意事項

若您看中意的法拍物件，真的想投標前還有以下幾個須注意的地方：

• 投標時間

要參與投標最重要的是要注意投標時限，否則超過時間就來不及了，投標時間通常會在法院公告的拍賣時間(開標)前 30 分鐘。

• 拍次

法拍屋若流標會進入下一次拍賣，總共會有四次拍賣與一次應買公告，通常越後面的拍次價格會越低，因為拍賣價格會是前一拍的 8 成，一般民眾入手時機都是二拍或三拍。

• 點交、不點交

點交與否與查封時的使用情形相關，選擇點交的法拍屋相對有保障。

• 優先承買權人

如果法拍屋公告裡有標註優先承買權人，代表這個人有優先購買這間房子的權力，如果此人欲購買，那麼即使出價最高也不一定會成為拍定人。

• 注意是否有管理費

法拍公告上如果有標註「拍定人應繼受執行債務人所積欠之管理費債務」，就要留意了，代表得標者之後需要支付原屋主積欠的管理費，如果未標註，則無須繳納。

• 基本資訊，土地建物標示

購買前請詳閱法拍公告，先了解是否真的符合自身需求，基本上不動產應標示的資訊都會清楚載名，唯要注意一般房屋都是用坪數衡量，但法拍屋是用平方公尺，為避免認知落差要注意單位換算，1 平方公尺 = 0.3025坪。

• 拍賣最低價額

房子被查封後法院會請專業的不動產估價師進行房屋鑑價，在徵詢債務雙方意見後會訂出「拍賣最低價額」，出價需高於這個數字才有可能得標。

• 保證金

投標時都要一同交付保證金，此保證金的價格通常為上述底價的 2 成，可開立銀行支票，未得標者會當場退回。

 

 

對於法拍屋的其他問題-總整理

Q：法拍屋建議買嗎？

建議您先詳閱法拍公告，有代墊需求者也一定要事先詢問銀行徵得同意，也建議買可點交的法拍屋，比較有保障。

Q：為什麼要買法拍屋？

有些人可能因為資金不足，或是有投資需求，或是法拍資訊方面頗有研究想入手，無論原因為何，相信多數人應該都是因為價格低於市價才會選擇購買。

Q：法拍屋便宜多少？

若不算隱形的外加成本，法拍屋與金拍屋通常為市價的 7 – 8 成，銀拍屋為 8 – 9 成。

Q：法拍屋都會低於市價？

通常都會，因為每一拍都比前一拍又再打折，除非價格被操控，否則正常來說都會低於市價。

 

 

房子被法拍怎麼辦？想買法拍屋可以貸款嗎？

如果您遇上資金周轉不靈導致房子被法拍，或是收到支付命令需要資金應急度過難關嗎？

想參與法拍屋投標，但是尾款不足嗎？

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