板橋新埔百億開發案來了！雙捷運精華大基地 Q2公開招商　

以下為本次開發案的核心數據整理，提供快速掌握案件全貌的參考：

在不動產開發實務中，基地的地形條件往往直接決定開發潛力的上限。此次新埔站開發案的基地條件，在多個層面均屬優質：

• 三面臨路的完整地形 基地坐落於文化路二段與莒光路的交叉路口，擁有三面臨路的完整格局。這種地形對於商業開發而言極為有利，能夠提供多向的人流動線與店面展示面，大幅提升商業開發的可行性與收益潛力。
• 841坪稀有大基地 在板橋商業核心區，能夠整合超過800坪的連續基地已屬罕見。大面積基地不僅提供更大的開發彈性，也使整體規劃得以兼顧商業、住宅、公共設施等多元用途，創造更高的綜合價值。
• 位處成熟商圈核心 基地所在的新埔商圈，是板橋區發展最為成熟的生活商業聚落之一，周邊商業活動長期活絡，居住人口密集，消費力穩定，為低樓層商業空間的招租提供了充分的市場基礎。
• 為該地段稀有的待開發土地 捷運局特別強調，此基地是該精華地段少見的待開發大面積土地。隨著周邊土地持續被開發利用，此類可整合開發的機會將越來越難得，稀缺性本身即是價值的一部分。

交通可及性是不動產價值最重要的支撐因素之一，而此案在這個面向的條件幾乎無可挑剔：

• 步行2分鐘：板南線新埔站 板南線（藍線）是台北捷運系統中最繁忙的路線之一，串聯板橋、西門、忠孝商圈、南港等雙北核心節點。步行2分鐘的距離，意味著基地住戶與商場使用者可以幾乎無縫接軌大台北的主幹通勤網路。
• 步行5分鐘：環狀線新埔民生站 環狀線串聯新北市各主要行政區，提供橫向移動的便利性，補強了板南線單一路線的通勤侷限。雙捷運交會的特性，使此案覆蓋的通勤腹地遠大於單一捷運站的輻射範圍。
• 10分鐘內串聯兩大核心區域 透過捷運與台64線快速道路，10分鐘內即可到達新板特區（板橋行政與商業核心）及台北車站西區門戶計畫（台北市西側最重要的都更與再開發區域）。這種快速的區域串聯能力，對商辦需求與住宅通勤均具有顯著的加分效果。

根據捷運局目前公布的規劃方向，此案採取垂直混合使用的開發策略：

• 低樓層：商業店面配置 考量基地緊鄰捷運站出口與成熟商圈，低樓層規劃配置商業店面，充分利用地面人流優勢，引入零售、餐飲、服務業等商業用途。三面臨路的地形，更提供了充足的店面展示面與出入動線。
• 高樓層：全齡都會生活宅 高樓層朝向「全齡都會生活宅」方向發展，主要目標客群為小家庭及通勤族群。「全齡」的規劃概念，意味著坪數規劃涵蓋不同生命階段的需求，從單身、新婚、育兒到退休，提供多元選擇。
• 1萬5,000坪的開發量體支撐多元規劃 總開發量體達1.5萬坪，在垂直分層使用後，商業與住宅均可達到相當的規模，不因混合使用而犧牲個別用途的品質。

值得注意的是，此案目前的規劃方向仍屬招商前的初步框架，最終開發形式將依得標開發商的提案與捷運局的審核結果而定，實際坪數分配與用途比例可能隨後續協商調整。

理解一個開發案的市場價值，必須放在周邊房市的整體脈絡中評估。新埔商圈目前的房市行情，提供了此案定價潛力的重要參考：

• 區內新案單價已達9字頭 新埔生活圈的新案成交單價目前已普遍站上每坪90萬元以上，反映出市場對這個地段的高度認可。雙捷運的交通優勢，是支撐這個價格水準的核心基礎。
• 周邊商業機能完備 捷運站共構商場三猿廣場、全聯、星巴克，以及區內多個商圈與夜市，構成了完整的日常生活圈。這種高密度的商業機能，不僅提升了居住便利性，也持續吸引新的商業進駐，形成正向循環。

以下整理目前周邊主要銷售中建案供參考：

從上表可以看出，新埔商圈目前的市場坪數需求集中在12至42坪之間，涵蓋低總價小宅到三房家庭宅，9字頭的成交單價已成區域行情基準。此次新開發案的定位若能切合這個需求結構，具備相當的市場承接能力。

此案的招商流程時程緊湊，有意參與的開發商與投資人應掌握以下關鍵節點：

• Q2公告招商 台北市捷運局預計於2026年第二季正式公告招商，屆時將公布完整的招商條件、基地規範與甄選標準，有意競標的開發商可依此啟動評估與準備程序。
• 招商說明會 說明會已於捷運展演廳舉辦，針對基地條件、發展潛力、權益分配方式及甄選條件草案進行深度說明，並安排現場問答，提供潛在開發商與市場各方充分了解案件全貌的機會。
• 9月截止收件 招商文件收件截止時間訂於2026年9月，有意競標的開發商須在此之前完成所有文件準備與提交，時間窗口約為半年。
• 第四季完成簽約 捷運局預計於2026年第四季完成甄選並簽訂開發契約，正式啟動後續的設計規劃與開發程序。

「軌道經濟」是近年台灣不動產市場中最被廣泛引用的概念之一，指的是捷運建設帶動沿線土地與不動產價值持續提升的現象。新埔站的案例，是軌道經濟邏輯在板橋的具體體現。

軌道經濟的增值效果，通常透過以下幾個機制展開：

• 通勤可及性的資本化 捷運大幅縮短通勤時間，讓居住在新埔的住戶能夠便利抵達台北市核心就業區域。這種時間成本的節省，會被市場直接反映在房價上，形成「捷運溢價」。
• 商業聚集效應 捷運站周邊的高人流，吸引商業進駐，帶動商場、餐飲、零售的集聚，進一步提升生活機能，形成正向的價值增強循環。
• 大型開發案的地標效應 128億的大規模開發案本身，就具有提升區域形象的地標效果。高品質的新建案往往帶動周邊二手屋行情，讓整個商圈的房價水準往上拉升一個台階。
• 環狀線帶來的橫向串聯紅利 環狀線的通車，讓新埔居民不再只能依賴板南線的縱向移動，而是能夠便利地橫向串聯新莊、中和、土城等新北市各主要城區，大幅擴展了生活圈與就業圈的範圍，這個效益在近年已逐步被市場反映在房價上。

此次新埔站開發案，對不同角色的市場參與者，具有不同層面的意義與行動建議：

• 首購族與自住買家 新埔商圈目前9字頭的房價水準，對於有板橋核心區自住需求的首購族而言，已是相當具競爭力的選擇。此次大型開發案的推進，代表區域供給將有新增，且品質規劃朝向全齡生活宅方向，可能提供符合不同需求的坪數選擇。建議有意在此區域自住的買家，密切追蹤此案的開發時程與銷售資訊，作為購屋決策的參考。
• 投資人 128億大型開發案的進場，具有明確的區域形象拉升效果。對於周邊已持有或有意進場的投資人而言，此案是重要的正向訊號。尤其是捷運站步行5分鐘內的中小坪數物件，長期出租需求穩定，且受惠於軌道經濟的保值性相對較強。
• 開發商與建商 招商截止日為2026年9月，從Q2公告到截止約有半年。但考量128億的投資規模，財務規劃、合作結構設計、土地評估等前置作業需要充分時間。建議有意競標的業者，在Q2公告釋出後立即啟動內部評估，不宜拖到截止前才倉促準備。
• 周邊商家與商業房東 大型開發案完工後，預計將帶入相當規模的住宅人口與商業客流。對於已在新埔商圈經營的商家或持有商業不動產的房東，此案完成後的租金行情與商業動能，值得提前納入經營規劃。

板橋新埔站128億開發案的啟動，是多個有利條件匯聚的結果：稀有的大面積精華基地、雙捷運的無可替代交通優勢、成熟商圈的厚實生活機能，以及軌道經濟持續發酵的大背景。這個案子不只是一個開發項目，更是板橋新埔商圈迎來下一個升值週期的重要催化劑。

在雙北可供開發的精華土地日益稀少的當下，新埔站毗鄰地開發案的推進，代表的是一個難得的市場機會窗口。無論是參與招商的開發商、布局周邊的投資人，或是計劃在此落腳自住的買家，現在都是開始深入了解這個案子的最好時機。