騎樓地價稅怎麼減？三大要件一次看懂

騎樓（arcade），是指建築物一樓部分退縮，在建築物與道路之間形成的有屋頂遮蔽、供行人通行的半戶外走廊空間。騎樓在台灣的城鎮街道中極為常見，尤其在老舊街區，幾乎是連棟式建築的標準配備，提供行人遮風避雨的通行空間。

從土地所有權的角度而言，騎樓下方的土地（即騎樓地）通常仍屬建物所有人私有，並非公共道路用地。因此，騎樓地在地價稅的課徵上，屬於私有土地的範疇，理論上應依法課徵地價稅。

然而，騎樓雖為私有土地，卻實際上開放供公眾使用，形成一種「私有但公用」的特殊性質。正是基於這種特殊性，土地稅法給予符合條件的騎樓地一定幅度的地價稅減免，以反映其使用受限的實際狀況，也鼓勵建物所有人維持騎樓的開放通行。

騎樓地價稅減徵的主要法律依據，來自土地稅法第6條及土地稅減免規則相關規定。

依土地稅減免規則規定，供公共通行之騎樓走廊地，無建築改良物者，免徵地價稅；有建築改良物者，依建築改良物之樓層數，按比例減徵地價稅。

這個規定明確區分了兩種情況：

• 騎樓上無建築改良物（即騎樓上方無建物） 若騎樓走廊正上方沒有任何建築改良物，屬於完全開放的空間，騎樓地免徵地價稅（全免）。
• 騎樓上有建築改良物（即騎樓上方有建物） 若騎樓走廊上方有建築改良物（如二樓以上的建物），則依建物的樓層數，按比例減徵地價稅（部分減免），而非全免。

兩種情況的共同前提，是騎樓必須確實開放供公眾通行，且土地上須有合法建築物存在。

台南市財政稅務局明確指出，騎樓地價稅的減徵，須同時符合以下三大要件：

• 要件一：土地上必須有合法建築物 騎樓減免的適用前提，是土地上須有合法建築物存在。若土地上沒有任何建築物（如純空地），並不適用騎樓減免規定，仍依一般用地課徵地價稅。「合法建築物」意指依建築法取得建造執照並完成使用執照的建物，違建或未登記建物不在此列。
• 要件二：騎樓必須開放供公眾通行 騎樓的核心功能是供行人通行，因此減免的前提是騎樓必須維持開放、暢通的通行狀態。若騎樓被封閉（如加裝鐵門或玻璃牆）、或被用來停放機車、擺放盆栽、堆放物品等，導致行人無法正常通行，即不符合此要件，喪失減免資格。
• 要件三：納稅人須主動申請，且在期限內提出 騎樓地價稅減免不會自動生效，須由納稅義務人主動向稅捐稽徵機關提出申請。申請期限為每年地價稅開徵前40天，即每年9月22日前。在期限內申請並經審核通過，當年度即可適用減免；若逾期申請，則須等到次年才能生效。

騎樓地的地價稅減免幅度，與騎樓走廊上方的建築改良物樓層數直接相關。依土地稅減免規則規定，計算方式如下：

減徵比例 = 騎樓走廊上方建築改良物層數 ÷ 建築物總層數

換句話說，騎樓上方的建物層數越多，可減徵的比例越大；若騎樓上方無建物，則全部免徵（減徵比例為100%）。

減徵比例的計算邏輯，反映了騎樓土地被上方建物「壓占」的比例——上方建物層數越多，騎樓土地被使用的比例越高，持有人理論上的土地使用受限程度越大，因此可減徵的幅度越大。

台南市財政稅務局以王先生的實際情況為例，說明減免幅度的計算方式：

依上述案例，王先生的透天厝總層數為三層，騎樓走廊正上方有建築改良物兩層（即二樓與三樓），符合減徵條件，可減徵三分之二的地價稅。若騎樓面積為30平方公尺，則有20平方公尺的土地可適用地價稅減免，另外10平方公尺（即騎樓一樓本身的部分）仍需課徵地價稅。

值得注意的是，原文提及「有10平方公尺土地可免徵地價稅」，此係依特定計算方式而得，實際減免面積的認定，建議以所在地稅捐機關的核算為準。

符合條件的騎樓，若在使用上發生以下情況，將喪失地價稅減免資格，稅捐機關可依法恢復全額課徵：

• 停放車輛（機車、汽車、腳踏車） 騎樓作為停車空間使用，使行人無法正常通行，是最常見的喪失減免資格情況。即便只是偶爾停放，只要在稅捐機關查核時被認定影響通行，均可能喪失當年度的減免資格。
• 擺放盆栽、花架、招牌等物品 在騎樓擺放盆栽、花架、展示架或廣告招牌等物品，若佔用通行空間，同樣不符合「開放公眾通行」的要件。
• 堆放雜物、貨品 將騎樓作為倉儲空間，堆放家具、貨品或各類雜物，導致通道受阻，喪失減免資格。
• 騎樓封閉（加裝門窗或隔牆） 在騎樓加裝鐵捲門、玻璃牆或其他隔牆，使騎樓成為封閉空間，完全阻斷公眾通行，是喪失減免資格最直接的情況。
• 作為商業空間使用 將騎樓作為店面、餐飲外擺區或其他商業用途，剝奪公眾通行的空間，亦不符合減免條件。

騎樓地價稅減免的申請流程相對簡單，但有幾個關鍵時間點與注意事項必須掌握：

• 申請期限：每年9月22日前 地價稅每年11月開徵，申請減免須在開徵前40天提出，即每年9月22日前（確切日期依各年度計算，部分年份可能因假日順延，建議提前確認）。在期限內申請並核准，當年度即適用；逾期申請則須等到次年才能生效。
• 向所在地稅捐稽徵機關申請 向不動產所在地的縣市稅捐稽徵機關（地方稅務局或分局）提出申請，填寫減免申請書，並檢附必要文件。
• 所需文件 通常包括：地價稅減免申請書、土地所有權人身分證明、建物登記謄本或使用執照影本（證明合法建築物）。各地稅捐機關要求的文件可能略有差異，建議事先電話確認。
• 初次申請後每年仍須確認 部分稅捐機關在初次申請通過後，若使用狀況未改變，次年可能自動繼續適用，無需每年重新申請；但若使用狀況有所改變（如騎樓曾被封閉後重新開放），仍需重新申請確認。建議每年主動確認申請狀態，以免因誤解而喪失減免。

• 問：騎樓沒有出租、沒有做生意，應該自動免稅吧？ 不是。騎樓地價稅減免不會自動適用，須由納稅人主動申請，並在每年9月22日前提出。未申請者，即使符合其他條件，當年度仍按全額課徵地價稅。
• 問：一次申請後，是否每年都要重新申請？ 這依各縣市稅捐機關的作業方式而有所不同。部分機關在使用狀況未改變時，次年可繼續適用，無需每年重新申請；但若使用狀況曾發生改變（如被封閉後重新開放），則需重新申請。建議每年主動向稅捐機關確認，確保申請狀態正確。
• 問：騎樓偶爾停幾台機車，會被取消減免嗎？ 原則上，只要在稅捐機關查核時騎樓無法供公眾通行，就可能喪失當年度的減免資格。「偶爾停放」若在查核當下被發現，仍有被取消的風險。建議維持騎樓長期的開放狀態，而非僅在查核時清空。
• 問：騎樓用來擺放店家招牌，算是「封閉」嗎？ 關鍵在於是否影響公眾通行。若招牌擺放方式導致行人通道受阻，即可能被認定不符合開放通行要件。若招牌安裝不影響通行空間（如壁掛式），通常不構成問題，但建議事先向稅捐機關確認。
• 問：空地上能申請騎樓地價稅減免嗎？ 不能。三大要件之一是「土地上必須有合法建築物」，純空地不適用騎樓減免規定。

騎樓地價稅減免，是一項對持有騎樓的建物所有人而言切實有效的稅務優惠，但需要主動了解條件、主動申請，且須在使用上維持騎樓的開放通行功能，才能每年持續享有減免。

騎樓地價稅減免的申請，是持有騎樓屋主每年最值得執行的低成本稅務管理動作。符合條件的騎樓，每年9月22日前提出申請，維持騎樓的開放通行狀態，這兩件事做到位，就能確保稅務優惠年年落實。忘記申請或讓騎樓被物品佔用，都是白白讓本可節省的地價稅從指縫間流走。