房地合一稅收創3年新低國稅局盯上這兩個節稅地雷

April 27,2026

主題分類：房地合一稅・房市・節稅・六都・國稅局

2026年第一季個人房地合一稅收為94.2億元，年減7%，寫下近3年同期最低紀錄，直接反映台灣房市交易量持續萎縮的現況。六都表現冷熱分歧，桃園年減逾5成居跌幅之首，雙北卻逆勢成長，形成鮮明對比。

與此同時，國稅局也持續加強查核違規報稅行為。專家提醒，有意申請重購退稅或適用400萬元免稅額度的屋主，務必提前規劃，並嚴格確認連續設籍與自住使用兩大條件，避免節稅不成反惹麻煩。

一、第一季稅收創近3年新低，房市降溫訊號明確

財政部公告數據顯示，2026年第一季個人房地合一稅收合計94.2億元，較去年同期減少7%，為房地合一稅2016年上路以來近3年同期最低水準。3月單月稅收39.8億元，同樣年減9%。

房地合一稅收直接反映有獲利的房屋交易量，稅收下滑意味著市場上「賣房有賺錢」的案件明顯減少，交易量萎縮與房價漲幅趨緩同時發生。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，過去景氣暢旺時，房地合一稅收全年可達千億元規模，如今在政策引導交易量下滑的背景下，稅收也跟著逐年滑落。

趨勢觀察房地合一稅收是觀察房市溫度的領先指標之一。稅收連續走低，顯示房市交易量萎縮已非短期現象。對有出售計畫的屋主而言，現在是積極準備節稅文件的時機，而非等市場回溫再說。

雙北逆勢成長，反映大台北地區房市仍有一定支撐力道，高總價、高單價物件持續有買盤承接。桃園年減逾5成，則與前幾年過度炒作、買盤透支有關，市場修正幅度最為劇烈。台南跌幅36%同樣顯著，與過去南科題材帶動房價過熱的後續調整有關。

區域分析六都分歧反映的是「資金集中化」趨勢——在市場降溫時，資金優先向具有保值性的核心區域集中，雙北受惠於此；周邊或題材炒作區域則首當其衝，承受最大調整壓力。對購屋者而言，盤整期的選擇比過熱期更為關鍵。

曾敬德指出，由於房地合一稅收規模可觀，國稅局持續加強宣導並查核違規報稅行為。有意申請節稅優惠的屋主，最容易在以下兩個條件上踩雷：

連續設籍不能中斷申請自住優惠稅率（10%或20%）或重購退稅，須符合本人、配偶或未成年子女在該房屋連續設籍滿一定期間的規定。若中間有任何一天戶籍遷出或中斷，即可能喪失資格，稅捐機關在查核時會逐一比對戶籍資料。
期間不得出租或供非自住使用自住認定的前提是房屋確實用於自住，若持有期間曾出租給他人，或作為商業用途使用，即使只是短暫出租，也可能被認定不符合自住條件，導致優惠稅率或退稅申請遭否准。

實務提醒國稅局在查核時，除戶籍資料外，也會比對租賃申報紀錄、水電用量等輔助資料，判斷是否確實自住。建議屋主在持有期間就做好完整紀錄，而非等到要賣屋時才回頭整理，以免因細節疏漏而喪失節稅資格。

400萬元免稅額度個人出售自住房地，符合條件者，課稅所得可適用400萬元免稅額，超過部分再按自住優惠稅率10%課徵。條件包括：本人或配偶、未成年子女持有並設籍、無出租或營業使用、出售前一年內無供出租或營業使用等。
重購退稅出售自住房地後，在一定期間內重新購買自住房地，可申請退還部分已繳房地合一稅。重購金額須大於出售金額才能全額退稅；若重購金額較小，則按比例退稅。重購房地同樣須符合自住條件，且有持有期間限制。

規劃建議無論是400萬免稅額或重購退稅，條件審核都相當嚴格，且涉及的時間點計算複雜。建議在出售房屋前至少半年，就與專業稅務顧問或地政士確認自身條件是否符合，提前安排戶籍、使用狀況等細節，避免臨時抱佛腳卻發現條件不符。