房屋設定和房屋抵押貸款在ptt常見問題大解析

房屋設定是什麼意思？

首先，我們先搞清楚，房子設定是什麼意思？房子設定通常是指，債權人為確保債務人履約清償債務，要求提供房屋或土地作為擔保，並將其設定抵押權。

什麼是抵押權？

抵押權是債權人用來擔保債權的一種方式

不是所有借款銀行都會要求提供擔保，通常只有購置房屋、土地、汽車或做債務整合時，當借款金額較高，或者是借款人還款能力不足時，才需要做抵押權設定，並提供擔保以確保債權回收。

銀行、融資公司或民間代書、金主等債權人，擔保債權的方式通常有三種：

債權人有抵押權就有優先受償權利

舉例來說：
甲向A銀行借房貸500萬，提供房屋設定抵押權給A銀行，又向B銀行借信貸30萬。

若日後甲房貸及信貸都繳不出來時，A銀行及B銀行都可拍賣甲的房屋來抵償債務，因為A銀行債權有抵押權擔保，所以拍賣房屋所得的錢，A銀行可以先拿，之後有剩餘款項，才輪到B銀行受償。

另外，房屋設定抵押權先後順位，也決定清償順序，所謂先搶先贏，設定在前者，優先受償，之後再依序由次順位抵押權人受償，沒有設定抵押權的債權人，則排在最後。

設定抵押權的好處，在於日後有優先受償的權利，所以不僅是銀行，一般融資公司及私人借貸，都會設抵押權來擔保自身債權。
 

房屋設定能塗銷或解除嗎？

依上面說明，我們了解房屋不會無緣無故被設定，除非是所有權狀及證件遺失被盜，遭他人拿去設定抵押權，或是遇到詐騙集團，被騙提供不動產設定抵押權。

如果真是這樣，那就涉及刑事詐欺及偽造文書等刑責，建議立刻到警察局報案，同時委託律師聲請假處分保全資產，並起訴請求房屋設定塗銷。

房貸繳完後，房子就能解除設定了嗎？要怎麼塗銷？

排除上述特殊情況，一般房屋被設定，一定是有債務未清償，這道理很簡單，只要將債務還清，就可以向債權人索取清償證明，之後到地政機關，辦理塗銷抵押權登記，以解除房子設定。

房屋抵押後能貸款或買賣嗎？

PTT常討論到，如果籌不出錢來償債，已被設定抵押權的房屋，還能不能拿來買賣變現，或是再貸款出來？

關於房屋抵押貸款，我們先來釐清觀念，房屋設定抵押權之後，房子還是你的，想要買賣，或是再拿來借款都可以。

簡單來說，抵押權有追及效力，抵押權是跟著房子走，就算房屋已買賣過戶給他人，只要房貸沒按期繳納，有設定抵押權的債權人，還是可以拍賣房屋來抵債。

所以買賣房屋時，買方都會重新找其他銀行貸款，將原有賣方的房貸清償，同時塗銷抵押權設定，所以房屋設定之後，仍然可自由買賣。
 

房屋抵押貸款能找誰幫忙？

至於房屋設定之後，想要再貸款的話，除了看是銀行設定還是民間私人設定之外，還要看房屋還有沒有殘值。

一般有銀行設定抵押權的房屋，只要房子價值高、有增值空間，或是房貸已經繳了一段時間，都有機會申請房貸增貸、房貸轉貸或是銀行二胎房貸。

但是，如果是民間私人設定抵押權，依目前金融實務上，銀行比較介意，想要再向銀行貸款機會不大，但是還是有融資公司、合法民間代書願意承做此類的房屋抵押貸款。

房子被設定還能貸款嗎？
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