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預售屋紅單禁止轉售卻可以轉讓
June 13,2024
一、預售屋是甚麼?適合什麼樣條件的人購買?
預售屋就是還沒有實體房屋，以事先規劃的藍圖來銷售房屋。哪些人適合買預售屋？
1.自備款不充裕
預售屋的自備款可以分期繳納，以貸款7成來說，3成的自備款包含頭期款（訂金、簽約金、開工金）與工程款（施工期間分期繳納），剛開始的資金壓力較低。
2.房地產投資客
投資客通常會以「買空賣空」的方式，將手上的預售屋轉賣，幾乎不用成本就能賺一筆。
3.擔心屋況老舊
有些想要買房子的人，可能會擔心中古屋的屋況不佳，如電線是否堪用、水管會不會漏水等問題，因此會傾向於蓋好後就是全新的預售屋
二、預售屋的優點與注意的地方有哪些?
1.預售屋的優點
A.低自備款：初期的購屋資金比新成屋與中古屋要來得低。
B.屋況全新：等建好後就是一間全新的房屋。
C.可以客變：所謂的「客變」是指，能針對自己買的房屋，作一些客製化的變更。
D.房屋格局選擇多：包含樓層、戶數、廳房數、座向等，都可預先做選擇。
2.預售屋要注意
A.預售屋房價較成屋與中古屋來得高
成屋因為是預售屋剩餘未售出的戶型，因此格局、座向、廳數無法選擇，所以價格較預售屋會低一些；中古屋因為有折舊率的問題，比預售屋、新成屋的價格都便宜。
B.預售屋交屋前需有暫時可居住地方
預售屋工程期間，需暫時有一個棲身的地方，所以另外的租屋費用也是一筆要負擔的支出。
C.建議挑選風評好的建商比較有保障
預售屋的一切都還算是紙上的作業，所以不確定性高，因此找風評良好的建商會比較有保障。
D.實際居住的環境可能與想像有落差
建議要實際到建築基地看看，確認周遭是否有自己不喜歡的設施（如電塔、宮廟、墓地），或者有其他大樓擋住房子的採光等，避免想像與實際情形落差太大。
三、預售屋紅單是什麼?與訂購單有什麼不同?
預售屋紅單是建商在「潛銷期」(建商還未公開銷售預售屋，但是已經開放VIP客戶可以先下訂金，並挑選條件較好的戶型)，開放民眾以預約的方式，保留優先購買的權力，其類型可以分為2種：
1.購屋買賣預約單
消費者在看中一戶預售屋時，建商或是代銷業者，會請你拿出5萬~10萬當作訂金，在收下這筆錢後會開立一張紅色的單子，證明款項的收取與保留的戶型，並且為你保留7~10天該戶預售屋的購買權力，以上的過程即俗稱的「小訂」，這張單子就是俗稱的紅單。
2.購屋買賣訂購單
在7~10天的保留期中，買賣雙方會針對價格、建材、客變等細節，作更進一步的討論，直到談妥所有條件後，買方需再付出約房屋總價5%~10%的金額，當作「補足訂金」的程序，此時賣方就會再給你一張紅色的「訂購單」。
小叮嚀：以上「預約單」與「訂購單」的差別在於，是否有「議價」。因為「預約單」只有保留的動作；「訂購單」已經涉及房屋價格的討論。只不過以上的二種單據都不算正式簽約，所以買賣雙方都可以反悔，並無條件退回所付的金額；只有在簽下「預售屋買賣契約書」後，因為種種原因反悔，才會有賠違約金的可能。
四、預售屋紅單可禁止轉售卻可以轉讓，差別在哪?
1.預售屋紅單禁止轉售
投資客利用與建商的關係良好，可以先拿到較好樓層或格局的戶型，並且以較低的價格簽下紅單，之後再將手上紅單加價轉售其他買家，並退簽自己手上的預售屋紅單，一來一往之間不用成本即可獲利，這也形成房價居高不下的幫兇。
不過政府為了遏止炒房的歪風，於2021年7月修法「實價登錄2.0」，其中明令規定預售屋紅單禁止轉售，建商也不得有保留出售等合約事項，一旦違反相關規定，按違規戶數處15萬~100萬的罰鍰。
1.預售屋紅單可以有條件轉讓
預售屋紅單轉讓指的是，轉讓的過程中沒有任何「收益」，換句話說，紅單轉讓是沒有金錢往來的，較常見於家人之間的餽贈。
而依照2023年1月三讀通過的《平均地權條例》規定，預售屋買賣契約同樣是不能轉讓的，違規可按戶棟處50萬~300萬的罰鍰。只有在下列情形時，預售屋紅單是可以有條件轉讓的：
A,買受人為配偶、直系或二親等內旁系血親
B.非自願失業等重大變故，致無力償還，財產因故遭法院強制執行
小叮嚀：雖然預售屋紅單可以轉讓給別人，但是有些建商會在紅單上特別加註但書：如「紅單和預售屋訂購單必須是同一人」、「只能三等親內轉讓」、「一年內不能更名」等，除此之外就不會被特別限制。
五、預售屋紅單的風險
預售屋紅單常見的風險有三種，如以下所列：
1.非正式合約
「預售屋預約單」或「預售屋訂購單」都不算是正式合約，因此在保留期內反悔，都沒有違約的顧慮，也都可以無條件退還已繳納的預約金。因為沒有正式合約的約束力，也提高了預售屋紅單的不確定性，讓風險潛藏在其中。
2.紅單也要課稅
預售屋紅單已經明令禁止轉售外，若是被查獲非法轉售紅單者，則要被課5%~40%的綜合所得稅，以我國的稅率來說，算是非常重的懲罰性稅率。
3.轉售與轉讓的分際要明確
以上有提到，政府禁止紅單轉售，但是允許沒有「收益」的轉讓，因此若是真的要轉讓手上的紅單，須小心不可以有對價關係存在，否則一旦被稅務機關查獲，除了會被課以沉重的稅金外，也會被處以15萬~100萬的罰鍰。
六、預售屋常見問題
問題1.預售屋的屋主出售手中的預售屋契約，我適合「合約審閱期」的相關規範嗎?
答:不適合。「消費者保護法─合約審閱期」的規範，是針對「公司」對「個人」，因此預售屋屋主手中的頭售屋合約，並不是用在一般民眾，也就沒有5天的合約審閱期了。
問題2.朋友說可以拿到建商的預售屋紅單，這樣有違法嗎?
答:沒有。預售屋紅單的本質不違法，不過一旦轉售給第三人賺差價就屬違法。
問題3.預售屋紅單逾期未補足訂金，或未及時簽訂正式買房合約，我的紅單訂金被建商沒收，這樣合理嗎?
答:預售屋紅單非正式契約，可以無條件反悔與退還訂金，所以建商沒收訂金是違法的行為，因此可以依循法律途徑向建商討回。
預收屋紅單的炒作，一直是房地產投資客獲取暴利的慣用手法，這也造成房價居高不下的原因之一。政府為了落實居住正義，於2021年7月開始重手整頓紅單亂象，希望能還給一般民眾居住的權利，並平衡日漸失控的房價。
總而言之，預售屋紅單不確定性高，所以潛藏的風險也多，因此要拒絕私下紅單的轉賣，避免違法受罰之外，也不要讓自子助長了炒房的歪風。
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預售屋就是還沒有實體房屋，以事先規劃的藍圖來銷售房屋。哪些人適合買預售屋？
1.自備款不充裕
預售屋的自備款可以分期繳納，以貸款7成來說，3成的自備款包含頭期款（訂金、簽約金、開工金）與工程款（施工期間分期繳納），剛開始的資金壓力較低。
2.房地產投資客
投資客通常會以「買空賣空」的方式，將手上的預售屋轉賣，幾乎不用成本就能賺一筆。
3.擔心屋況老舊
有些想要買房子的人，可能會擔心中古屋的屋況不佳，如電線是否堪用、水管會不會漏水等問題，因此會傾向於蓋好後就是全新的預售屋
二、預售屋的優點與注意的地方有哪些?
1.預售屋的優點
A.低自備款：初期的購屋資金比新成屋與中古屋要來得低。
B.屋況全新：等建好後就是一間全新的房屋。
C.可以客變：所謂的「客變」是指，能針對自己買的房屋，作一些客製化的變更。
D.房屋格局選擇多：包含樓層、戶數、廳房數、座向等，都可預先做選擇。
2.預售屋要注意
A.預售屋房價較成屋與中古屋來得高
成屋因為是預售屋剩餘未售出的戶型，因此格局、座向、廳數無法選擇，所以價格較預售屋會低一些；中古屋因為有折舊率的問題，比預售屋、新成屋的價格都便宜。
B.預售屋交屋前需有暫時可居住地方
預售屋工程期間，需暫時有一個棲身的地方，所以另外的租屋費用也是一筆要負擔的支出。
C.建議挑選風評好的建商比較有保障
預售屋的一切都還算是紙上的作業，所以不確定性高，因此找風評良好的建商會比較有保障。
D.實際居住的環境可能與想像有落差
建議要實際到建築基地看看，確認周遭是否有自己不喜歡的設施（如電塔、宮廟、墓地），或者有其他大樓擋住房子的採光等，避免想像與實際情形落差太大。
三、預售屋紅單是什麼?與訂購單有什麼不同?
預售屋紅單是建商在「潛銷期」(建商還未公開銷售預售屋，但是已經開放VIP客戶可以先下訂金，並挑選條件較好的戶型)，開放民眾以預約的方式，保留優先購買的權力，其類型可以分為2種：
1.購屋買賣預約單
消費者在看中一戶預售屋時，建商或是代銷業者，會請你拿出5萬~10萬當作訂金，在收下這筆錢後會開立一張紅色的單子，證明款項的收取與保留的戶型，並且為你保留7~10天該戶預售屋的購買權力，以上的過程即俗稱的「小訂」，這張單子就是俗稱的紅單。
2.購屋買賣訂購單
在7~10天的保留期中，買賣雙方會針對價格、建材、客變等細節，作更進一步的討論，直到談妥所有條件後，買方需再付出約房屋總價5%~10%的金額，當作「補足訂金」的程序，此時賣方就會再給你一張紅色的「訂購單」。
小叮嚀：以上「預約單」與「訂購單」的差別在於，是否有「議價」。因為「預約單」只有保留的動作；「訂購單」已經涉及房屋價格的討論。只不過以上的二種單據都不算正式簽約，所以買賣雙方都可以反悔，並無條件退回所付的金額；只有在簽下「預售屋買賣契約書」後，因為種種原因反悔，才會有賠違約金的可能。
四、預售屋紅單可禁止轉售卻可以轉讓，差別在哪?
1.預售屋紅單禁止轉售
投資客利用與建商的關係良好，可以先拿到較好樓層或格局的戶型，並且以較低的價格簽下紅單，之後再將手上紅單加價轉售其他買家，並退簽自己手上的預售屋紅單，一來一往之間不用成本即可獲利，這也形成房價居高不下的幫兇。
不過政府為了遏止炒房的歪風，於2021年7月修法「實價登錄2.0」，其中明令規定預售屋紅單禁止轉售，建商也不得有保留出售等合約事項，一旦違反相關規定，按違規戶數處15萬~100萬的罰鍰。
1.預售屋紅單可以有條件轉讓
預售屋紅單轉讓指的是，轉讓的過程中沒有任何「收益」，換句話說，紅單轉讓是沒有金錢往來的，較常見於家人之間的餽贈。
而依照2023年1月三讀通過的《平均地權條例》規定，預售屋買賣契約同樣是不能轉讓的，違規可按戶棟處50萬~300萬的罰鍰。只有在下列情形時，預售屋紅單是可以有條件轉讓的：
A,買受人為配偶、直系或二親等內旁系血親
B.非自願失業等重大變故，致無力償還，財產因故遭法院強制執行
小叮嚀：雖然預售屋紅單可以轉讓給別人，但是有些建商會在紅單上特別加註但書：如「紅單和預售屋訂購單必須是同一人」、「只能三等親內轉讓」、「一年內不能更名」等，除此之外就不會被特別限制。
五、預售屋紅單的風險
預售屋紅單常見的風險有三種，如以下所列：
1.非正式合約
「預售屋預約單」或「預售屋訂購單」都不算是正式合約，因此在保留期內反悔，都沒有違約的顧慮，也都可以無條件退還已繳納的預約金。因為沒有正式合約的約束力，也提高了預售屋紅單的不確定性，讓風險潛藏在其中。
2.紅單也要課稅
預售屋紅單已經明令禁止轉售外，若是被查獲非法轉售紅單者，則要被課5%~40%的綜合所得稅，以我國的稅率來說，算是非常重的懲罰性稅率。
3.轉售與轉讓的分際要明確
以上有提到，政府禁止紅單轉售，但是允許沒有「收益」的轉讓，因此若是真的要轉讓手上的紅單，須小心不可以有對價關係存在，否則一旦被稅務機關查獲，除了會被課以沉重的稅金外，也會被處以15萬~100萬的罰鍰。
六、預售屋常見問題
問題1.預售屋的屋主出售手中的預售屋契約，我適合「合約審閱期」的相關規範嗎?
答:不適合。「消費者保護法─合約審閱期」的規範，是針對「公司」對「個人」，因此預售屋屋主手中的頭售屋合約，並不是用在一般民眾，也就沒有5天的合約審閱期了。
問題2.朋友說可以拿到建商的預售屋紅單，這樣有違法嗎?
答:沒有。預售屋紅單的本質不違法，不過一旦轉售給第三人賺差價就屬違法。
問題3.預售屋紅單逾期未補足訂金，或未及時簽訂正式買房合約，我的紅單訂金被建商沒收，這樣合理嗎?
答:預售屋紅單非正式契約，可以無條件反悔與退還訂金，所以建商沒收訂金是違法的行為，因此可以依循法律途徑向建商討回。
預收屋紅單的炒作，一直是房地產投資客獲取暴利的慣用手法，這也造成房價居高不下的原因之一。政府為了落實居住正義，於2021年7月開始重手整頓紅單亂象，希望能還給一般民眾居住的權利，並平衡日漸失控的房價。
總而言之，預售屋紅單不確定性高，所以潛藏的風險也多，因此要拒絕私下紅單的轉賣，避免違法受罰之外，也不要讓自子助長了炒房的歪風。
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