彰化43億養生村二度流標 不動產業者點出關鍵原因

彰化縣政府近年積極布局銀髮經濟，看準高齡人口成長趨勢，於田中高鐵站特定區規劃「樂齡健康產業園區」，希望結合高齡友善住宅、醫療照護與相關服務產業，打造具示範性的養生村聚落。然而，2026年1月30日辦理的第二次土地標售，仍在資格審查階段即無人投標，再度流標，顯示政策理想與市場現實之間，仍存在不小落差。
 

一、樂齡園區標售條件與基地配置

本次釋出的土地位於高鐵彰化站東側，屬產業服務專用區，總面積約10公頃，總標售底價高達43億元。縣府採取先資格審查、後價格競標的方式，要求投標者需提出符合指定或優先產業的完整投資計畫，以確保園區發展方向不偏離樂齡健康產業核心。

二、彰化高鐵特區的土地發展歷程

高鐵彰化站於2015年通車，早期周邊以區段徵收後的抵費地標售為主，但市場反應冷淡。直到2017年縣府調降底價，並成功吸引彰化基督教醫院進駐，加上公共設施逐步到位，區域才開始升溫。2020年後，住宅與產專區土地價格快速上漲，但近三年產專區交易明顯降溫，2025年更出現全面流標現象。


 

三、二度流標的關鍵原因解析

• 底價缺乏折讓空間：目前標售價格已接近市場行情，無法反映長期開發與營運風險。
• 開發限制多：需符合特定產業定位，降低用途彈性，增加投資不確定性。
• 資金回收期長：樂齡與長照屬長期型投資，短期報酬有限。
• 整體景氣偏保守：企業與建商在高總價土地上更趨謹慎。

四、不動產業者觀點與市場評價

不動產業者指出，彰化高鐵周邊住宅價格已自高點回落，現階段市場信心尚未完全恢復。在此背景下，若土地仍以接近行情的價格釋出，卻同時要求高額投資與長期營運承諾，投資人自然選擇觀望。業界普遍認為，若底價能下修至行情約7折，或放寬部分使用條件，參與意願將明顯提高。


 

五、政策調整可能方向與趨勢影響

從政策趨勢來看，銀髮經濟確實具備長期需求優勢，但在招商策略上，單純「一次買斷」已不符合市場現實。未來若能改採設定地上權、BOT或分期開發模式，搭配稅務或容積誘因，將有助於降低初期門檻，並吸引具產業經驗的經營者進場。


 

六、對在地房市與產業的長期影響

若樂齡園區最終能成功招商，將為高鐵彰化站帶來穩定就業人口與服務需求，對周邊住宅與商業機能形成長期支撐；反之，若持續流標，短期內土地價格恐面臨盤整壓力，也會影響外界對高鐵特定區發展速度的信心。關鍵不在於是否推動樂齡產業，而在於如何用更貼近市場的方式推動。




彰化縣政府規劃「高鐵彰化車站特定區樂齡健康產業園區」土地標售案，但今年1月30日辦理第二次土地標售、第一階段資格審查，結果仍因無人投標而流標。圖／彰化縣府提供


彰化縣政府規劃「高鐵彰化車站特定區樂齡健康產業園區」土地標售案，規劃4筆、總面積達10公頃的土地開發。圖／彰化縣府提供

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