立法院近期三讀通過《住宅法》部分條文修正案，明確將青年與婚育家庭列為優先照顧對象，並在社會住宅、包租代管與租金資訊透明化上，訂定新的法定框架。以下內容為整理重點、條文變動、解讀、執行挑戰，以及基於事實的趨勢與建議。
 

一、修法重點與法條摘要

主要變動（摘要）
 

• 社會住宅中 至少 20% 的出租戶數須保留給 新婚 2 年內 或 育有未成年子女的家庭。
• 建置 全國性社會住宅申請登記平台，作為單一窗口整合各縣市招租資訊。
• 包租代管制度：新增第19條之1 並修正第52條，明定包租物件須達整體案件量的 50%，且包租補助金額不得低於代管案的 2.5 倍。
• 租金資訊：修正第47條，優先運用租金補貼與包租代管案件資料，依住宅型態及屋齡定期公布租金中位數。

二、政策意圖與預期效果

本次修法的核心意圖可以濃縮為三大方向：
 

1. 社會分配導向：以比率機制保障婚育家庭可取得社宅名額，直接回應「成家」與「育兒」之居住成本問題。
2. 供給擴張與誘因設計：透過提高包租補助誘導房東釋出存量空屋並納入制度化管理，擴增可供給的租屋庫存。
3. 資訊透明與市場參照：全國平台與租金中位數公布，降低資訊落差，強化政策與市場的銜接。

三、執行分工與地方挑戰

雖然修法將方向與比率寫入法源，但實際執行會高度仰賴地方政府與中央的協調。

主要挑戰包括：
 

• 系統串接問題：全國平台若無法取得地方即時資料（招租中、候補、退租），將無法發揮應有效益。
• 社宅總量限制：20% 的保留比率在總量不足時只是「分配權重」，並不等同於新增房源。
• 地方財務與執行力：興辦社宅的速度與品質受地方財政、人力與土地取得能力影響。
• 補助給付流程：若包租補助支付延遲或程序繁瑣，房東參與熱情將被削弱。

四、利害關係人可能反應

依據法條設計與過去類似政策的經驗，可預期以下反應：
 

• 房東端：若補助流程順暢且補助金額具吸引力，則較可能釋出空屋；反之，房東可能選擇私人長租或市場調漲租金。
• 年輕與婚育家庭：若社宅實際供給增加或分配機制公正，將直接受惠，減少成家與育兒的居住壓力。
• 弱勢族群：需注意新增保留比率是否會與既有弱勢保障產生競合，地方須妥善調配名額。
• 地方政府：必須投入系統建置與人力；若未獲足夠中央補助，可能拖慢上線或縮減興辦計畫。

五、政策建議

1. 中央應公開地方串接時程，並提供技術與經費補助，確保全國平台上線時有充足資料可用。
2. 包租補助應同時優化給付流程，建議採先行預付或階段性給付以降低房東現金流壓力。
3. 建立定期公開的運作指標（例如：社宅總量、婚育宅實際入住人數、包租簽約件數、補助支付時效），以利問責。
4. 在各地方招租配比中，明確防止弱勢族群被擠壓，並鼓勵地方在地配套措施（例如：社會服務連結）。

六、重要數據總覽

七、總結

本次《住宅法》修正把針對青年與婚育家庭的保障以法定方式寫入，同時透過包租代管誘因與租金資訊公布來嘗試改善市場供需資訊不對稱的問題。這些變動具體且以事實為基礎的趨勢為：短期內包租代管項目與資料平台會是政策重點，中長期成效仍仰賴社宅興辦量能與地方的系統執行速度。
 

建議關鍵三點：中央應加速平台與經費補助，地方須確保資料串接與名額分配透明，並優化補助給付程序以真正吸引房東參與。

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