公共設施保留地，是指依都市計畫法劃定為公共設施用途（如道路、公園、學校、停車場等），但尚未被政府依法徵收的私有土地。土地雖仍登記在私人名下，但因受公共設施用途的限制，無法依一般住宅或商業用途進行開發利用。

對持有人而言，公設保留地的困境主要體現在以下幾個面向：

• 使用受限，無法正常開發 公設保留地依都市計畫規定，只能供指定公共設施用途使用，持有人通常無法在上面興建建物或從事商業活動，土地的實際利用價值極為有限。
• 徵收遙遙無期 台灣許多公設保留地的劃定可追溯至數十年前，但因政府財政限制，徵收作業一再延宕，部分土地歷經一、二代人仍未被徵收，持有人既等不到補償金，又無法有效利用土地。
• 仍須負擔地價稅 儘管土地使用受限，持有人每年仍須依法繳納地價稅（依公設保留地的稅率優惠計算），形成持有成本的持續負擔。
• 市場流通性差 因為使用限制嚴格，公設保留地在市場上的交易相對冷清，願意承接的買家通常以專業投資者為主，一般購屋者較少涉及。

正是基於公設保留地持有人長期承受使用限制的特殊困境，法律給予移轉時的土地增值稅免徵優惠，以示合理補償。

公設保留地移轉免徵土地增值稅的法律依據，主要來自土地稅法第39條的兩個項次：

• 第2項：都市計畫公設保留地 「依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前之移轉，免徵土地增值稅。」本項的適用前提是：土地須依都市計畫法被明確劃定為公共設施保留地，且尚未完成政府徵收程序。
• 第3項：非都市土地供公共設施使用 「非都市土地供公共設施使用，比照依都市計畫法指定之公共設施保留地，徵收前移轉免徵土地增值稅。」本項將免稅範圍延伸至非都市土地，但需符合「供公共設施使用」、「依法完成使用地編定」及「經需用土地人證明」等要件。

都市計畫公設保留地的免稅申請，核心在於取得一份能夠證明土地確實被劃定為公共設施保留地的官方文件。

適用條件：

• 條件一：土地須依都市計畫法劃定為公設保留地 土地的都市計畫使用分區，必須明確標示為公共設施保留地，且係以「徵收」、「區段徵收」或「未明文規定方式取得」的方式設定。若土地分區為住宅區、商業區或其他非公設保留地的分區，縱使現況供公共使用，仍不符合本項免稅條件。
• 條件二：尚未被政府完成徵收 免稅規定適用於「徵收前」的移轉，若土地已完成徵收程序（即政府已支付補償金並取得所有權），則不在此規定適用範圍。

關鍵申請文件：土地使用分區證明書

申請都市計畫公設保留地免徵土增稅，須向土地所轄鄉鎮市（區）公所申請核發「土地使用分區證明書」。證明書上必須載明土地以「徵收」、「區段徵收」或「未明文規定方式取得」——唯有符合此記載，方可依土地稅法第39條第2項申請免徵土地增值稅。

申報土增稅時，須檢附此份土地使用分區證明書，向稅捐稽徵機關申請適用免稅規定。

非都市土地的免稅申請，相較於都市土地更為複雜，需同時符合三項要件，並取得不同的證明文件。

三項必要條件（須同時符合）：

• 要件一：供公共設施使用 土地實際上正在供公共設施使用，如道路、溝渠、公園等公共設施用途。
• 要件二：依法完成使用地編定 土地的使用地類別，須已依法完成編定為與公共設施用途相符的類別，例如交通用地等。僅有現況供公共使用，但使用地類別仍為農業用地或其他非公共設施用途者，不符合本要件。
• 要件三：經需用土地人證明 須取得「需用土地人」（即該公共設施的主管機關或使用機關，如公路局、縣市政府建設局等）出具的證明文件，確認土地確實供公共設施使用。

關鍵申請文件：非都市土地供公共設施使用證明書

申報時須檢具「非都市土地供公共設施使用證明書」，依非都市土地供公共設施使用認定及核發證明辦法規定，申請人須備妥以下文件向需用土地人提出申請：

• 申請文件一：移轉土地需要之證明文件 如公契（買賣契約書）等能證明土地移轉的文件。
• 申請文件二：土地登記謄本 最近一個月內核發，且須為依法完成使用地編定之土地登記謄本。
• 申請文件三：地籍圖謄本 最近一個月內核發的地籍圖謄本。
• 申請文件四：身分證明文件 個人申請者附身分證明文件；法人申請者附法人登記證明文件。

若申請人不確定需用土地人為何機關，可向土地所在地之地政機關查詢。

以下將都市計畫公設保留地與非都市土地供公設使用的免稅條件，並排比較，方便持有人快速釐清自身土地的適用情況：

屏東縣政府財稅局特別點出一個極為常見的誤解，值得特別強調：

即使土地現況正在作為道路或其他公共設施使用，也不等於符合免徵土地增值稅的條件。

以下兩種情況，即使現況供公共使用，仍無法適用免稅規定：

• 都市土地：使用分區非公設保留地 若土地的都市計畫使用分區為住宅區、商業區或其他非公共設施保留地的分區，縱使土地事實上被用作道路或公共用途，因土地分區性質不符，無法依土地稅法第39條第2項申請免徵土增稅。
• 非都市土地：使用地類別未完成變更編定 若非都市土地的使用地類別仍為農業用地，即便土地現況已作為道路或其他公共設施使用，因未完成使用地編定的變更，不符合土地稅法第39條第3項的三要件之一，同樣無法申請免稅。

在這兩種情況下，移轉時仍應依一般用地稅率計算並繳納土地增值稅，沒有任何豁免。

這個規定的邏輯在於：免稅的保護對象，是法律明確規定供公共設施使用、持有人因此長期承受使用限制的土地，而非僅因現況被使用而獲益的情況。

都市計畫公設保留地的持有人，在土地移轉前需向公所申請土地使用分區證明書，以下為申請流程說明：

• 第一步：確認申請機關 土地使用分區證明書由土地所在地的鄉鎮市（區）公所核發。若土地跨越多個鄉鎮市區，應分別向各該行政區的公所申請。
• 第二步：備妥申請文件 通常包括申請書、土地登記謄本、地籍圖謄本及申請人身分證明文件。各公所要求的文件可能略有差異，建議事先電話確認。
• 第三步：向公所提出申請 親自或委託代理人向公所提出申請，繳納規費（各地公所規費金額不等）。
• 第四步：確認證明書記載內容 取得證明書後，務必確認上面載明的取得方式是否為「徵收」、「區段徵收」或「未明文規定方式取得」，唯有此三種記載才符合免稅條件。若記載為其他取得方式，應向公所洽詢確認是否有誤，或評估是否符合其他免稅規定。
• 第五步：申報土增稅時檢附 在申報土地增值稅時，檢附此份土地使用分區證明書，向稅捐稽徵機關申請適用土地稅法第39條第2項免稅規定。

非都市土地的持有人，須向需用土地人申請「非都市土地供公共設施使用證明書」，流程如下：

• 第一步：確認需用土地人 需用土地人，是指該公共設施的主管或使用機關。以道路用地為例，需用土地人可能是公路局、縣市政府建設局或工務局；以學校用地為例，可能是教育局。若不確定需用土地人為何機關，可向土地所在地之地政機關查詢。
• 第二步：確認使用地類別已完成編定 在申請前，先向地政機關取得土地登記謄本，確認使用地類別已完成符合公共設施用途的編定（如交通用地），確保符合三要件之一，避免空跑。
• 第三步：備妥申請文件 依「非都市土地供公共設施使用認定及核發證明辦法」規定，備妥以下文件：移轉土地需要之證明文件（如公契）、最近一個月內核發的土地登記謄本、最近一個月內核發的地籍圖謄本、身分證明文件（個人）或法人登記證明文件（法人）。
• 第四步：向需用土地人提出申請 持備妥文件向需用土地人機關提出申請，請求核發「非都市土地供公共設施使用證明書」。
• 第五步：申報土增稅時檢附 取得證明書後，於申報土地增值稅時檢附，向稅捐稽徵機關申請適用土地稅法第39條第3項免稅規定。

除了移轉時的土增稅免稅優惠外，公共設施保留地持有人依法還享有其他相關權益，完整了解有助於更全面地保護自身利益：

• 地價稅優惠稅率 依土地稅法規定，公共設施保留地在未被徵收且未作任何使用期間，按千分之六計徵地價稅（低於一般用地的地價稅率），減輕持有期間的稅務負擔。
• 申請優先購買或容積移轉 依都市計畫法相關規定，公設保留地持有人在特定條件下，得申請以其土地與政府進行容積移轉，將土地的開發權益移轉至可建築的其他土地，以換取合理的財產補償。容積移轉是近年公設保留地活化的重要途徑之一。
• 公設保留地的開發限制補償 依都市計畫法第50條之1規定，公共設施保留地因受徵收前使用限制，致不能為一般正常使用，所有權人可依法申請地方政府補償地價，或申請以公共設施保留地抵繳遺產稅或贈與稅。
• 繼承或贈與時的優惠 公設保留地繼承或贈與時，亦有相關的稅務優惠規定，持有人在進行財產傳承規劃時，應一併考量這些優惠，以降低整體稅務成本。

• 問：免稅申請是在移轉前還是移轉後辦理？ 土地增值稅的申報，通常在土地移轉（過戶）前辦理。因此，取得免稅所需的證明文件（土地使用分區證明書或非都市土地供公設使用證明書），應在申報土增稅時一併提出。建議在交易洽談階段就啟動文件申請，確保在申報時能及時備齊。
• 問：公設保留地未來被政府徵收，還能享有免稅嗎？ 土地稅法第39條第2項的免稅規定，適用於「徵收前」的移轉。一旦政府完成徵收程序，持有人取得的是補償金而非土地，此時不涉及土地增值稅問題，而是依補償金的性質另行處理。因此，「移轉」與「被徵收」是兩種不同的情境，適用的法律規定各有不同。
• 問：土地持有人為法人（公司），申請程序有差異嗎？ 申請程序基本相同，差異在於身分證明文件，法人申請者需附公司登記或法人登記相關證明文件，而非個人身分證。
• 問：土地一部分是公設保留地、一部分是其他分區，如何申請？ 若土地跨越不同使用分區，應就各分區部分分別評估是否符合免稅條件，並就符合條件的部分申請免稅，不符合部分仍依一般稅率課徵土增稅。此類案件建議委託地政士或稅務專業人士協助申報，以確保正確計算。
• 注意：逾期未申請免稅，事後補申請有困難 土地增值稅的免稅申請，須在申報土增稅時一併提出，並附上相關證明文件。若當時未申請，事後補申請的程序較為複雜，且不一定能獲准，建議在移轉前就完整準備好所有文件。

公設保留地移轉時的土增稅免稅規定，是法律給予長期承受使用限制的持有人的合理補償機制，但其適用需要符合明確的條件，並取得對應的證明文件，絕非自動適用。

公設保留地的稅務處理，細節多、條件嚴，任何一個環節的疏漏都可能導致本可免徵的稅款被補徵。在土地移轉前，充分了解適用條件、提前申請必要文件、必要時諮詢地政士或稅務專業人士，是確保免稅優惠得以完整落實的正確姿態。