九份老街月租10萬、要用搶的，但當地人口10年內少了21%

九份地區行政上隸屬新北市瑞芳區，地處基隆山西側山腰，依山面海的地形造就了獨特的層疊景觀，也是其成為觀光勝地的天然條件之一。在行政區劃上，九份地區由五個里所組成：

九份的發展歷史，從清末的淘金時代，到日治時期的礦業鼎盛，再到礦業沒落後的長期沉寂，直到1989年電影《悲情城市》在此取景，九份才開始重新被台灣社會與國際旅客所認識，並逐步發展成今日的觀光重鎮。這段從礦業小鎮到觀光熱點的轉型，也為今日九份的種種矛盾埋下了伏筆。

戶政資料清楚記錄了九份地區人口的快速流失：

十年間減少約兩成的設籍人口，在台灣眾多觀光商圈中屬於相當顯著的數字。尤其值得注意的是，這段人口流失的時期，恰好與九份觀光熱度持續攀升的時間高度重疊——觀光客越多，居民越少，這個逆向趨勢，正是九份最獨特也最值得深思的社會現象。

需要說明的是，設籍人口數字反映的是戶籍登記狀況，並非實際居住人數。部分九份居民可能已移居外地但仍保留戶籍；也有部分人已遷出戶籍。然而，無論從哪個角度來看，設籍人口的大幅減少，都清楚指向了一個方向：九份作為「生活聚落」的功能，正在持續萎縮。

九份老街的商業租金，在台灣觀光商圈中屬於高水準，而其高租金的形成，有一個外地商圈難以複製的結構性原因：全周開放的客流。

九份商圈發展協會專員許仲琛指出，外縣市郊區型商圈大多屬於「假日經濟」，店家只有假日才見人潮，平日門可羅雀，月租金自然受限。但九份老街不同——從周一到周日，每天都有觀光客造訪，對業者而言，商業效益遠高於一般假日商圈。

這個特性直接反映在租金水準上：據了解，九份老街店面月租金可達10萬元左右，且供不應求，有意承租的業者往往需要主動出擊，才能搶到店面機會。

許仲琛舉出的真實案例尤為說明問題：近期老街有一家店的租約快到期，已有外地業者提前找上房東，開出高於現租的價格，且一口氣預付三年租金，搶先鎖定店面。「這邊很多都是用這種方式搶來的」，許仲琛說。

這種競爭激烈的租金搶標現象，產生了幾個連鎖效應：

• 租金持續向上攀升 外地業者的積極競租，不斷推高租金行情，原本在地屋主若自行經營，利潤空間被侵蝕，不如改為收租更划算。
• 在地屋主退出經營 當「收租」的收益超過「自營」，越來越多原本在地的屋主選擇出租店面，結束自己的生意，從此不再住在九份。
• 外地業者取代在地特色 雖然少數知名老店（如阿蘭草仔粿、阿柑姨芋圓）仍由在地老闆或第二代維持，但大多數店面已轉由外地業者承租經營，九份老街的「在地性」正在悄悄流失。

頌德里長林高白梅直指了九份留不住年輕人的根本問題：房子是自己蓋的，但沒有土地所有權，現行法令又要求要維持原狀。

這個問題的歷史脈絡，需要回溯至九份礦業時代。日治時期及光復初期，礦工與居民在礦業公司的土地上搭建房舍，逐漸形成今日九份的住宅聚落。然而，這些房舍的建設者並未取得土地所有權——土地所有權至今仍可能歸屬礦業主或其後繼者，住戶只是在他人土地上的房屋持有者。

這種特殊的產權結構，在現實生活中造成了以下幾個無解的困境：

• 無法申請重建或改建 沒有土地所有權，就無法合法申請建築許可，進行老屋重建或改建。這意味著九份的礦區老舊住宅，注定只能維持現狀，隨著時間推移持續老化，卻無法透過正常的都市更新或自行改建來改善居住品質。
• 老人住慣了，年輕人不願住 已習慣在此生活數十年的老年人，往往選擇繼續留守。但對下一代而言，面對老舊、窄小、設備落後的住宅，若要花費大量成本維修卻又受到法令限制，離開往往是更務實的選擇。
• 形成代際斷層 老一代繼續住，年輕一代下山，九份的常住人口結構逐漸老齡化，缺乏足夠的年輕血液維繫社區活力。

里長林高白梅的描述，道出了許多九份家庭的困境：「房子那麼舊、那麼爛，怎麼住？結果就是老人家住慣了，繼續住。下一代下山過生活，導致觀光客很多，居民很少。」

觀光商圈所創造的工作機會，往往有一個共同的侷限：職缺以服務業低薪勞務為主，缺乏能夠提供職涯發展空間的技術性或管理性職位。九份也不例外。

許仲琛明確指出，九份商圈能提供的工作機會，大概就是「店員或後場的勞務」，技術性職缺（如廚師）極少，無法成為讓九份年輕人留下來的誘因。就算有年輕人在九份商圈找到工作，低薪資加上艱困的生活條件（舊屋、交通、醫療等問題），綜合考量下，選擇下山仍是多數人的結果。

工作機會的結構性問題可以從以下幾個層面理解：

• 商圈業態高度同質化 九份老街的店家，高度集中於飲料、餐廳和伴手禮三大類別，這些業態所需的人力，主要是基層服務人員，薪資結構相對固定且偏低。
• 缺乏高附加價值產業 觀光商圈的業態，本質上屬於消費服務業，缺乏製造、科技、金融等能提供較高薪資的產業類型。年輕人若有更高的職涯抱負，九份的就業市場很難提供對應的機會。
• 陸客不來後的薪資連動 永慶里長許義村指出，九份這幾年缺少高消費力的陸客，日韓遊客雖多但花錢較保守，店家獲利有限，連帶壓縮了員工薪資福利的空間，進一步降低了工作機會對年輕人的吸引力。

「假日不能生病」——這句九份居民之間流傳的半開玩笑說法，道出了一個令人憂心的生活現實。

九份地區目前沒有醫院、診所，也沒有藥房。對於需要緊急醫療的居民而言，唯一的選擇是叫救護車，但假日龐大的觀光人潮所帶來的交通壅塞，可能讓救護車同樣困在車陣中，大幅增加了緊急醫療的風險。

交通問題是九份最具爭議的生活困境之一：

• 假日嚴重壅塞 九份聯外道路狹窄蜿蜒，假日大量私家車湧入，加上遊覽車停靠，造成嚴重塞車，往返山上山下的時間大幅延長，嚴重影響居民的日常外出品質。
• 醫療可近性極低 沒有在地醫療設施，所有醫療需求都必須下山，在平日尚可接受，但假日交通惡化時，即便是一般的就醫需求也可能面臨明顯障礙，更遑論緊急情況。
• 生活便利性全面降低 除醫療外，日常採購、兒童教育、長者照護等生活需求，九份均缺乏足夠的在地資源支撐。對於有家庭的年輕一代，這些生活條件的全面落後，是選擇離開的重要考量。

九份商圈的人員組成，在過去三十年間已發生根本性的轉變。許仲琛觀察，目前老街上仍由在地老闆或第二代經營的，大多是知名度較高的「大店」，如阿蘭草仔粿、阿柑姨芋圓，其他店家則大多已轉由外地業者租屋開店。

在地屋主退出自營、改為收租的循環，可以用以下邏輯來理解：

• 租金回報超過自營利潤 當外地業者願意支付的租金，已超過屋主自行經營所能賺取的利潤（扣除人力、物料、稅務等成本），收租的財務誘因自然大過自營。
• 下一代不願接班 觀光商圈的工作辛苦，且九份的生活條件限制，下一代往往不願繼承父母的生意，自然選擇出租。
• 出租後全家搬離 店面出租後，原本居住在店面上方或附近的屋主全家，往往也隨之遷出九份，選擇在山下生活條件更好的地方定居。
• 在地文化逐漸稀薄 隨著在地屋主的退出，九份老街的商業文化逐漸由外地業者主導，「在地特色」的成分日漸稀薄，商圈的文化深度可能隨之下降。

這個循環一旦形成，便會形成自我強化的效果：在地屋主越少，租金越不受在地生活的約束，外地業者越容易主導租金行情，進一步排擠在地屋主的生存空間。

永慶里長許義村的觀察，點出了近年九份商圈的另一個關鍵變數：客源結構的轉變。

在兩岸關係良好的年代，九份是陸客最愛的台灣景點之一，而陸客的消費力，明顯高於現在的日韓等國旅客。陸客不來後，九份的客流量未必大幅減少，但消費結構已悄然改變：

• 日韓遊客消費較保守 相較陸客的高消費習慣，日韓遊客在台灣景點的消費行為相對謹慎，購買高單價商品或大量伴手禮的比例較低，主要以拍照打卡、體驗氛圍為主，在食飲料方面的消費則維持一定水準。
• 店家獲利空間受壓縮 消費力下降，直接壓縮了店家的營業額，在租金居高不下的情況下，利潤空間進一步縮小，部分體質較弱的店家面臨難以維持的困境。
• 員工薪資福利連動受限 店家獲利有限，自然難以提供更優厚的薪資與福利，對吸引在地年輕人留在九份工作的誘因進一步降低，形成薪資——留才的惡性循環。

九份的居民與商圈之間，並非單純的對立關係。許仲琛觀察，商圈發展近三十年，已與在地居民相當程度地融合：留下來的居民，很多就在九份的店家找工作，商圈提供了他們在地就業的機會；而居民對觀光業帶來的副作用，也展現出相當程度的包容。

有幾個有趣的觀察，反映了這種共生關係的質地：

• 對遊客闖入生活空間的包容 許仲琛說，有些遊客會無意間走進居民的生活空間，但居民通常不會因此感到不悅，有些人甚至會主動指引遊客欣賞美景，「因為九份居民認為在地美景是他們的驕傲」。這種對觀光客的包容態度，反映了九份居民對自身家鄉的認同感，以及對觀光業的整體正向評價。
• 對假日交通的抱怨相對溫和 雖然假日塞車確實困擾著居民日常生活，但整體而言，居民對商業發展帶來的副作用，並沒有形成強烈的社會反彈，九份也未出現如京都等地那種明顯的「反觀光」情緒。
• 留下來的居民已深度融入商圈 選擇留在九份的居民，許多已將自身的生計與商圈緊密連結，成為商圈生態的一部分。對他們而言，觀光業的持續繁榮，也是自身生活穩定的保障。

面對人口持續外流、在地文化空洞化、生活條件改善受限等多重挑戰，九份的未來發展走向，值得從幾個面向進行思考：

• 礦區舊屋的產權與改建問題 這是九份最根本的結構性難題。若能在保存文化景觀的前提下，研擬讓礦區舊屋居民合法改建或更新的政策工具，將有助於提升居住品質，為年輕世代回留創造更好的條件。這需要中央與地方政府的政策創新，以及與土地所有權人的協商。
• 引入基本醫療設施 即便規模不大，在九份設置常駐的基層診所或醫療站，對改善居民（尤其是老年人）的生活安全感，具有直接且顯著的效果。
• 交通管制的精進 假日交通壅塞問題，可能需要從限制私家車進入、強化大眾運輸與接駁等方向思考，在維持觀光可及性的同時，改善居民的生活品質。
• 商圈業態的多元化 鼓勵九份商圈引入更多具有文化深度、能提供較高薪資職缺的業態，如工藝創作、文化導覽、深度體驗遊等，有助於同時提升商圈的文化厚度與就業機會的質量。
• 在地文化的積極保存 在商圈空洞化已成趨勢的情況下，主動記錄、傳承九份的礦業文化、在地飲食文化與社區記憶，對維持九份作為「真實觀光地」的吸引力，具有長遠的戰略意義。

九份的故事，是台灣觀光業繁榮與社區發展失衡之間矛盾的縮影。商圈的熱鬧與居民的出走，兩條線索交織在一起，揭示了一個重要的現實：觀光業的成功，並不自動等同於在地社區的健康發展。

九份的未來，取決於政策能否在觀光繁榮與在地居住之間找到更公平的平衡點。這不只是九份一地的課題，更是台灣所有成熟觀光商圈在發展過程中，遲早都必須面對的共同命題。如何讓旅客的到來，成為在地居民生活品質提升的動力，而非排擠的壓力，是衡量觀光政策成敗的真正標準。