房產遭法拍還要繳稅？國稅局示警：法拍與出售「起算日」大不同，搞錯恐吞罰單

2026年6月 ／ 新台租賃財經資訊

許多民眾對法拍房地合一稅有兩個常見誤解：第一，認為「錢被拿去還債，我沒收到任何款項，不需要申報」；第二，認為「這不是我自願賣的，應該不算交易」。這兩個想法都是錯的。

依所得稅法規定，個人交易105年1月1日以後取得的房屋、土地，不論是自願出售還是遭法院強制執行拍賣，也不論最終是否有所得、有沒有取得拍賣價款，都必須申報房地合一稅。法拍是移轉所有權的行為，在稅法上與出售性質相同，沒有例外。

房地合一稅的申報期限是「交易日次日起30日內」，而法拍與一般出售的交易日認定方式完全不同，這是最容易出錯的地方。

關鍵差異在於：法拍案件中，買受人（拍定人）自領得執行法院發給的權利移轉證書之日起即取得所有權，而非等到地政機關完成所有權移轉登記。因此，原業主的申報期限從拍定人領得證書的次日起算，而非地政登記完成日，兩者可能相差數週，差這幾天就可能直接錯過申報期限。

國稅局以下列案例說明：

• 甲君於113年8月1日取得A土地
• 因無力清償債務，土地進入法院強制執行拍賣程序
• 拍定人乙君於115年3月18日領得不動產權利移轉證書
• 乙君於115年4月8日完成地政機關所有權移轉登記

若甲君誤以為從地政登記次日起算，以為截止日是5月8日，實際上早在4月17日就已逾期，將面臨裁罰。

若已錯過30日申報期限，並非毫無補救機會。國稅局提醒，只要在逾期後30日內發現疏失，可依稅捐稽徵法規定，主動向國稅局補報並補繳稅款，即可免除高額罰鍰。

若超過補報期限才被查獲，除了補繳稅款外，還將面臨依所得稅法規定裁處的罰鍰，金額通常相當可觀。主動補報永遠比被動被查獲要划算，發現問題盡快處理是最重要的原則。

房地合一稅自105年實施至今已逾十年，但法拍案件的特殊申報規定仍是許多人的盲點。以下幾點值得特別注意：

• 有債務壓力的不動產持有人提早因應：若名下不動產已面臨強制執行風險，應提前了解法拍後的申報義務，避免債務問題再加上稅務罰單的雙重衝擊。
• 委託代書或稅務顧問處理：法拍案件的申報起算日判斷較為複雜，建議委託熟悉不動產稅務的代書或會計師協助，確保不錯過申報期限。
• 持分不動產同樣適用：若持分不動產遭法拍，持分的原業主同樣有申報義務，持分的法拍申報規定與一般不動產相同，需特別留意。
• 提早解決債務問題，避免走到法拍：若名下有不動產但面臨資金壓力，在進入法拍程序前，以不動產申請貸款或出售持分，是保留主動權、避免被動法拍的有效方式。

 

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