三七五租約如何破解？土地還可以貸款或買賣嗎？永樂代書帶你一次搞懂三七五租約

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時空背景

1949年國民政府來台後，陸續推動土地改革措施，首波便主打「三七五減租」，因為當時台灣的佃農十分沒保障，地主動輒提高租金，說不續約就不續約。1951年國民政府正式實施「三七五減租條例」，以往農民一半以上的收成都繳給地主，三七五減租強制規定，每年的租金不得超過該年收獲的37.5%，若租金本就低於此標準，地主也不得調漲，同時也對於地主解約收回土地的情形做了諸多限制。在當時確實大大增進佃農權益。實施375減租後，出租土地比數逐年減少，佃農戶數也減少，後來推休耕地活化、小地主大佃農，鼓勵地主出租使用。

三七五租約對於地主造成的影響？

多數人會以為三七五減租條例是年代久遠的東西，事實上，他的效力十分強大，到現在台灣很多農地都還適用中。這也是國民黨政府來台灣後，對佃農的一個德政，但是就給地主相當多的限制，簽了租約以後，如果沒有滿足該條例第17或19條規定的情況，是不能隨便終止租約的，也就是說租約是有可能無限期延長的！也因此大幅降低了土地的市場價值，也壓縮了貸款業者承辦土地貸款的意願。

耕地三七五減租條例　
第 17 條

耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：
一、承租人死亡而無繼承人時。
二、承租人放棄耕作權時。
三、地租積欠達兩年之總額時。
四、非因不可抗力繼續一年不為耕作時。
五、經依法編定或變更為非耕地使用時。
依前項第五款規定，終止租約時，除法律另有規定外，出租人應給予承租人左列補償：
一、承租人改良土地所支付之費用。但以未失效能部分之價值為限。
二、尚未收穫農作物之價額。
三、終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一。

第 19 條

耕地租約期滿時，有左列情形之一者，出租人不得收回自耕：
一、出租人不能自任耕作者。
二、出租人所有收益足以維持一家生活者。
三、出租人因收回耕地，致承租人失其家庭生活依據者。
出租人為擴大家庭農場經營規模，得收回與其自耕地同一或鄰近地段內之耕地自耕，不受前項第二款規定之限制。
出租人依前項規定收回耕地時，準用第十七條第二項規定補償承租人。
出租人不能維持其一家生活而有第一項第三款情事時，得申請鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會予以調處。

第 20 條

耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約。

三七五租約如何中止？

可終止租約之情形如下：

1、承租人死亡而無繼承人時。
2、承租人放棄耕作權時。
3、地租積欠達兩年之總額時。
4、非因不可抗力繼續一年不為耕作時。
5、經依法編定或變更為非耕地使用時。

如果承租人一直有按時繳租金，一直有繼續不斷地耕作，地主是很難收回土地的。在實務上會打官司的情況，通常是地主很想收回土地，但是苦無方法，而承租人怎麼都不願意終止租約，除非獲得地主的補償，事情就僵在那，最後經由調處，進入訴訟。舉例來說，「非因不可抗力繼續一年不為耕作」這項要件，就是實務上很常見的雙方爭執點，因而也產生很多的實務見解，最高法院 84年台上字第 1856 號 民事判例表示「承租人承租耕地非因不可抗力繼續一年不為耕作，不問其不為耕作者，係承租耕地之一部或全部，出租人均得依耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款規定終止租約，收回全部耕地。」，最高法院 97年台上字第 254 號 民事判決進一步認為，三七五減租條例第十七條第一項第四款所稱之「繼續一年不為耕作」者，係指承租人在主觀上已放棄耕作權之意思，且在客觀上繼續不從事耕作，任令承租耕地荒蕪廢耕之情形而言，倘承租人僅係為配合農業政策及維護地力而為「休耕」，其主觀上並無放棄耕作權之意，即與該款所稱繼續一年不為耕作之規定有間，於此情形，自不涵攝在內而無該款規定之適用。  另外一個要件，「地租積欠達兩年之總額」也會是實務上常爭執的點，通常地主必須要餞行寄發存證函催告的動作，以保存證據。
 

出租人與承租人間租佃發生紛爭時，應如何處理？

因耕地租佃發生爭議時，得向由當地鄉鎮市公所耕地租佃委員會申請會調解；調解不成立者，由鄉鎮市公所移送縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由縣市政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，並免收裁判費用。租佃爭議案件非經調解、調處，不得起訴。

三七五租約之土地可以進行買賣或貸款嗎？

有三七五租約土地仍然可以進行貸款及買賣，但土地租約對於土地市場價值來說是相當大的抗性，也會降低貸款的額度，最好先交由15年持分土地專業的永樂代書為你破解租約才可以賣個好價，或是輕鬆貸。