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不動產行情～10分鐘搞懂新莊副都心行情
September 25,2023
<不動產行情、不動產估價、不動產法規類>
前言：新北市自升格為直轄市後，房市看漲，加上台北市腹地有限越來越多建商轉往新北市發展，其中新板特區、新莊副都心、頭前重劃區等..都是近幾年來最具話題地區，本期電子週報，將針對近年來新北市新莊區最受矚目的地段「新莊副都心」作介紹。
(一)計畫緣起
台北縣政府於民國90年12月20日公佈「擬定新莊都市計畫(配合副都市中心地區)細部計畫」，其計畫目的希望降低對台北市中心商業服務機能的依賴，發展新北市的商業中心地區，而提出的副都心構想。
(二)新莊副都心範圍
本計畫東起思源路西側道路界線與頭前重劃區相接；南至中原路道路北界；北至中山路道路南側境界線與新北產業園區相接；西側與新莊都市計畫（溫仔圳）細部計畫區相接，面積約100.287公頃。
(一)第一種商業區
分佈於二號道路南側，係本計畫之「後勤商業區」，採中小型街廓規劃，並配合提供多項增加興建樓地板面積之措施，創造引進以服務辦公室、大型企業總部、國際金融與資訊交流中心之「後勤辦公室」優良環境，計畫面積14.29公頃，最大建蔽率為60％，基準容積率為425％。
(二)第二種商業區
分佈於中山路南側及一號道路兩側之商業區，係本計畫之「門戶商業區」，採大街廓規劃並提供多項增加與興建樓地板面積之措施，創造引進大型購物中心、百貨公司；國際觀光旅館、大型會議及展覽中心、國際金融與證券交易中心等現代化都會中心高產值服務業使用之優良環境，計畫面積25.731公頃，最大建蔽率為60％，基準容積率為440％。
(三)第一種住宅區
位於中港路兩側及本計畫之東北偶（生活大地、隴山林）之現有住宅密集地區，規劃為第一種住宅區，並指定為都市更新區，不納入市地重劃或區段徵收範圍內，並應依本細部計畫土地使用分區管制要點及都市更新相關管制事項等規定辦理建築開發事宜，計畫面積7.188公頃，最大建蔽率為60％，基準容積率為300％，另依指定現有巷道建築者及面臨計畫道路寬度未達8公尺（不含）者，其容積率不得大於200％。
(四)第二種住宅區
指定採市地重劃方式開發之住宅區為第二種住宅區，並依都市計畫手段及提供多項增加興建樓地板面積之措施，塑造副都市中心高階主管之高品質居住環境，計畫面積12.287公頃，最大建蔽率為60％，基準容積率為350％。
新莊副都心之都市設計獎勵相關事項，依「變更新莊都市計畫(配合副都心中心地區)細部計畫(土地使用分區管制要點)書」規定之：
(一)依都市設計獎勵相關事項第十點之規定
本計畫區內除更新地區獎勵規定以外，各建築基地依各種容積獎勵後之開發總值，不得超過基準容積率之1.5倍，計畫區內更新地區申請更新獎勵容積部份則依都市計畫更新相關條文規定辦理。
本計畫區內除A2、A4、A17、A18、A19等街廓經道路劃設10公尺部份得為容積移轉送出基地並以本計畫區為接受基地外，其他街廓一律不適用容積移轉相關規定。上述原因係考量本地區無整體容積移入配置計畫，未避免因容積移轉後增加之樓地板面積，引進更多人口，造成當地公共設施不足，影響環境惡化。
(二)依都市設計獎勵相關事項第十二點之規定
為獎勵基地整體合併建築使用及設置公益性設施，並訂定下列獎勵措施：
1. 本計畫區開發規模達1,500平方公尺之第一種商業區及開發規模達2,000平方公尺之第二種商業區建築基地設置公共開放空間，依本要點第十八、十九、二十點規定留設以外在增設部份，得依建築技術規則第十五章「實施都市計畫地區建築基地綜合設計」規定申請獎勵，然依該章申請之容積獎勵經都市計畫審議後以不超過基地面積乘以該基地基準容積之10％為原則。
2. 建築物提供部份樓地板面積供下列使用者，得增加所提供之樓地板面積，但不以超過基地面積乘以該基地基準容積之20％為原則。
(1) 私人捐贈或設置圖書館，博物館、藝術中心、兒童青少年、勞工、老人活動中心等供公眾使用；其集中留設之面積在300平方公尺上並提具維護管理方案由本市府都市設計委員會審議及經目的事業主管機關核准設立公益性基金管理營運者。
(2) 建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用，經交通主管機關核准者。
(三)依都市設計獎勵相關事項第十三點之規定
為鼓勵本計畫區內土地大面積開發建設，特定下列獎勵措施：
1.本計畫區各使用分區內之建築基地達下列規定進行開發者，得依第二項規定增加興建樓地板面積：
2.建築基地開發規模符合前項規定者，得依下表前面道路寬度分別獎勵之：
(四)依都市設計獎勵相關事項第十四點之規定
開發前建築基地綠美化獎勵：
1. 建築基地於土地點交之日起算一年內進行建築基地全基地簡易綠美化，持續維護至開工前者，得由都市設計委員核定容積獎勵值，其上限商業區為原容積0.7％，住宅區為原容積1％。
2. 申請開發前建築基地綠美化獎勵之相關申請及認定辦法、管理維護辦法及罰則規定，由本府城鄉局另訂之。
都市發展的脈絡與都市設計有很大的關聯性，而新莊副都心整體都市設計來看，有點類似新板特區發展模式，但是就目前房市狀況，新莊副都心整體發展還不如新板特區，因此下期電子報針對新莊副都心房市作整理，簡單說明新莊副都心與新板特區之發展上為何有不同之處，惟如有錯誤之處，尚請不吝指正，謝謝！
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| 週報主題： | 10分鐘搞懂～新莊副都心行情(上篇) |
| 一、 | 新莊副都心計畫緣起及範圍 |
(一)計畫緣起
台北縣政府於民國90年12月20日公佈「擬定新莊都市計畫(配合副都市中心地區)細部計畫」，其計畫目的希望降低對台北市中心商業服務機能的依賴，發展新北市的商業中心地區，而提出的副都心構想。
(二)新莊副都心範圍
本計畫東起思源路西側道路界線與頭前重劃區相接；南至中原路道路北界；北至中山路道路南側境界線與新北產業園區相接；西側與新莊都市計畫（溫仔圳）細部計畫區相接，面積約100.287公頃。
| 二、 | 新莊副都心土地使用分區計畫 |
(一)第一種商業區
分佈於二號道路南側，係本計畫之「後勤商業區」，採中小型街廓規劃，並配合提供多項增加興建樓地板面積之措施，創造引進以服務辦公室、大型企業總部、國際金融與資訊交流中心之「後勤辦公室」優良環境，計畫面積14.29公頃，最大建蔽率為60％，基準容積率為425％。
(二)第二種商業區
分佈於中山路南側及一號道路兩側之商業區，係本計畫之「門戶商業區」，採大街廓規劃並提供多項增加與興建樓地板面積之措施，創造引進大型購物中心、百貨公司；國際觀光旅館、大型會議及展覽中心、國際金融與證券交易中心等現代化都會中心高產值服務業使用之優良環境，計畫面積25.731公頃，最大建蔽率為60％，基準容積率為440％。
(三)第一種住宅區
位於中港路兩側及本計畫之東北偶（生活大地、隴山林）之現有住宅密集地區，規劃為第一種住宅區，並指定為都市更新區，不納入市地重劃或區段徵收範圍內，並應依本細部計畫土地使用分區管制要點及都市更新相關管制事項等規定辦理建築開發事宜，計畫面積7.188公頃，最大建蔽率為60％，基準容積率為300％，另依指定現有巷道建築者及面臨計畫道路寬度未達8公尺（不含）者，其容積率不得大於200％。
(四)第二種住宅區
指定採市地重劃方式開發之住宅區為第二種住宅區，並依都市計畫手段及提供多項增加興建樓地板面積之措施，塑造副都市中心高階主管之高品質居住環境，計畫面積12.287公頃，最大建蔽率為60％，基準容積率為350％。
| 三、 | 都市設計獎勵相關事項 |
(一)依都市設計獎勵相關事項第十點之規定
本計畫區內除更新地區獎勵規定以外，各建築基地依各種容積獎勵後之開發總值，不得超過基準容積率之1.5倍，計畫區內更新地區申請更新獎勵容積部份則依都市計畫更新相關條文規定辦理。
本計畫區內除A2、A4、A17、A18、A19等街廓經道路劃設10公尺部份得為容積移轉送出基地並以本計畫區為接受基地外，其他街廓一律不適用容積移轉相關規定。上述原因係考量本地區無整體容積移入配置計畫，未避免因容積移轉後增加之樓地板面積，引進更多人口，造成當地公共設施不足，影響環境惡化。
(二)依都市設計獎勵相關事項第十二點之規定
為獎勵基地整體合併建築使用及設置公益性設施，並訂定下列獎勵措施：
1. 本計畫區開發規模達1,500平方公尺之第一種商業區及開發規模達2,000平方公尺之第二種商業區建築基地設置公共開放空間，依本要點第十八、十九、二十點規定留設以外在增設部份，得依建築技術規則第十五章「實施都市計畫地區建築基地綜合設計」規定申請獎勵，然依該章申請之容積獎勵經都市計畫審議後以不超過基地面積乘以該基地基準容積之10％為原則。
2. 建築物提供部份樓地板面積供下列使用者，得增加所提供之樓地板面積，但不以超過基地面積乘以該基地基準容積之20％為原則。
(1) 私人捐贈或設置圖書館，博物館、藝術中心、兒童青少年、勞工、老人活動中心等供公眾使用；其集中留設之面積在300平方公尺上並提具維護管理方案由本市府都市設計委員會審議及經目的事業主管機關核准設立公益性基金管理營運者。
(2) 建築物留設空間與天橋或地下道連接供公眾使用，經交通主管機關核准者。
(三)依都市設計獎勵相關事項第十三點之規定
為鼓勵本計畫區內土地大面積開發建設，特定下列獎勵措施：
1.本計畫區各使用分區內之建築基地達下列規定進行開發者，得依第二項規定增加興建樓地板面積：
2.建築基地開發規模符合前項規定者，得依下表前面道路寬度分別獎勵之：
(四)依都市設計獎勵相關事項第十四點之規定
開發前建築基地綠美化獎勵：
1. 建築基地於土地點交之日起算一年內進行建築基地全基地簡易綠美化，持續維護至開工前者，得由都市設計委員核定容積獎勵值，其上限商業區為原容積0.7％，住宅區為原容積1％。
2. 申請開發前建築基地綠美化獎勵之相關申請及認定辦法、管理維護辦法及罰則規定，由本府城鄉局另訂之。
| 四、 | 結論 |
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