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十分鐘搞懂地上權住宅&使用權住宅
September 26,2023
前言： 房價高漲一直是台灣存在已久的現象，高房價、買不起房對於剛出社會的青年人來說是棘手的問題，近年來政府也制定多項政策，為解決青年人所面對的高房價困境，由於買房的負擔較高，讓青年人將目光放在能便宜購入的房屋，在購屋市場上能以低於市價7成買入的「地上權住宅」，甚至有以更低價格購入的「使用權住宅」，兩種新樣貌的住宅型態成為買賣市場的新興選擇，也顛覆台灣民眾對於一般買賣房屋的認知，而本篇電子報將會為讀者簡單介紹地上權住宅及地上權住宅，如有錯誤或遺漏之處，仍尚請不吝指正，謝謝！
了解地上權住宅前，先來了解地上權之定義，依據民法第832條：地上權，包括普通地上權及區分地上權，為用益物權之一種。稱普通地上權者，指以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權。而區分地上權為新增之部分，依民法第841-2條：指以在他人土地上下之一定空間範圍內設定之地上權，原理還是跟普通地上權差不多。簡單來說地上權就是只有土地的「使用權」，但並無土地的「所有權」，而套用在地上權住宅上的制度，都是指買方只能買到土地的使用權，但無法擁有土地所有權。民眾一般在買賣市場上看到的屬於所有權住宅，買下此類型住宅，會包含土地以及建物。地上權住宅的形成通常為政府釋出國有土地或是地主只願意出售地上權，而建商藉由競標取得開發權，在土地上蓋房子。而這類型的住宅會有「使用期限」，通常是介於50至70年間，由於地上權住宅沒有購買到土地的所有權，因此在市場上售價只有所有權住宅的6到7成，有的甚至更低，近年來在台北、高雄等都會區，陸續出現不少地上權住宅建案，因價格低廉的購屋選擇自然吸引許多小資族或新興家庭的目光，成為新形態的買房需求。
住宅市場上新起的除了地上權住宅外，還有另種跟地上權住宅理念相似的「使用權住宅」，兩者皆是只能買到土地的使用權，但沒有所有權的住宅，最大的差別在於，買方購買到的地上權是可不可以分割的，假如購買到的屬於可分割移轉，稱作「地上權住宅」，買方在買入時可以擁有「建物所有權」，並拿到建物權狀。如果未來要進行房屋買賣或貸款時，就不用透過建商，可自行處理。若購買到的屬於不可分割移轉，稱作「使用權住宅」，買方只能得到「建物使用權」，建物所有權還是要登記在建商名下，因買方並沒有建物權狀，之後要買賣、移轉等行為，都需要透過建商才能進行。需要房屋貸款時，只能與建商配合的銀行才能進行貸款，但沒有建物所有權，因此不用繳納房屋稅，而使用權住宅沒有購買到建物的所有權，因此在市場上售價會比地上權住宅更為低廉。
不論是地上權住宅或是使用權住宅，因沒有買到土地所有權，成交價格會比起同區域的一般住宅便宜6到7成，使用權住宅甚至會更低。且一般住宅在每年11月要課徵地價稅，未來做轉移時也要課徵土地增值稅，因買方不持有土地所有權，所以兩種稅則不需要支付，而購入地上權的房子之後，買方可作為房東進行出租，在租金行情的部分並不會比同區域的租金價格來的少。何況近年來，都有建商在都市精華區興建這兩種型態的住宅，隨著房市有回溫的趨勢，這種新形態的住宅選擇也變成市場的新寵兒。
但凡事也有好有壞，此兩種住宅也存在缺點，是購買人須注意的陷阱，若不小心可能會虧很多，主要是因為沒有土地所有權，所以住宅使用權限到期後，恐面臨被拆屋還地的風險，雖然兩種住宅皆不用繳納地價稅，但仍要繳交地租，地上權住宅甚至需要繳交房屋稅，大部分的住宅的土地為國有，就像跟政府長期租地一樣，若土地位置良好，需繳納之地租也會較昂貴，而地上權住宅後雖可自由買賣，但沒有土地所有權，轉手賣出條件較差，使用權住宅要買賣還得靠建商，賣出的條件更差以至於轉手情況更不佳，房屋貸款成數也較低，一般住宅最高可貸款成數為7到8成，地上權住宅最多只能貸到5成，且利率也較高，使用權住宅甚至難以貸款。因購入金額低，導致貸款條件差，所準備之自備款也較多。這兩種住宅因為便宜，加上近年來有許多建商在都會區的蛋黃區興建，使得兩種住宅成為熱門的買房首選，但在買進這種類型的住宅前，也需要注意細節及陷阱，以免買房之後還吃了大虧，甚至得不償失。
以下為所有權住宅、地上權住宅、使用權住宅之差異比較表：
地上權住宅和使用權住宅只買房子沒買土地之行為，與台灣社會認知的有土斯有財之觀念相去甚遠，加上暗藏些許的問題，使得兩種住宅在推行上不被市場所接受，但隨著房價攀高不下，買房變成難題，建商建成之新屋也因房價高乏人問津，這種相對較為便宜，只買土地使用權之住宅也逐漸改變台灣房屋買賣市場的版圖，而年輕世代的觀念也有所改變，現代人追求的是對住屋的渴望，能有自己的房子是基本需求，何況位於都市蛋黃區的住宅更是吸引人，許多建商眼見脫手率較高，也紛紛投入競標地上權之行列。地上權住宅和使用權住宅的落成近年來在台灣的大都市萌芽，逐漸成為青年族群首要的購屋選擇，但在購入此類型住宅前，需三思而行，畢竟不倫是貸款還是地租爭議之問題，仍是地上權住宅和使用權住宅存在之缺點，政府也逐漸提倡新政策，好讓兩種住宅能為民眾提供更良好的購屋環境。
資料來源：
1. StockFeel股感網站
https://www.stockfeel.com.tw/
2. 理財學伴網站-地上權住宅
https://moneymate.space/%E5%9C%B0%E4%B8%8A%E6%AC%8A%E4%BD%8F%E5%AE%85/
3. 立法院全球資訊網-地上權住宅制度之研析
https://www.ly.gov.tw/Pages/Detail.aspx?nodeid=6590&pid=219233
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| 一、 | 何謂地上權住宅? |
了解地上權住宅前，先來了解地上權之定義，依據民法第832條：地上權，包括普通地上權及區分地上權，為用益物權之一種。稱普通地上權者，指以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權。而區分地上權為新增之部分，依民法第841-2條：指以在他人土地上下之一定空間範圍內設定之地上權，原理還是跟普通地上權差不多。簡單來說地上權就是只有土地的「使用權」，但並無土地的「所有權」，而套用在地上權住宅上的制度，都是指買方只能買到土地的使用權，但無法擁有土地所有權。民眾一般在買賣市場上看到的屬於所有權住宅，買下此類型住宅，會包含土地以及建物。地上權住宅的形成通常為政府釋出國有土地或是地主只願意出售地上權，而建商藉由競標取得開發權，在土地上蓋房子。而這類型的住宅會有「使用期限」，通常是介於50至70年間，由於地上權住宅沒有購買到土地的所有權，因此在市場上售價只有所有權住宅的6到7成，有的甚至更低，近年來在台北、高雄等都會區，陸續出現不少地上權住宅建案，因價格低廉的購屋選擇自然吸引許多小資族或新興家庭的目光，成為新形態的買房需求。
| 二、 | 何謂使用權住宅? |
住宅市場上新起的除了地上權住宅外，還有另種跟地上權住宅理念相似的「使用權住宅」，兩者皆是只能買到土地的使用權，但沒有所有權的住宅，最大的差別在於，買方購買到的地上權是可不可以分割的，假如購買到的屬於可分割移轉，稱作「地上權住宅」，買方在買入時可以擁有「建物所有權」，並拿到建物權狀。如果未來要進行房屋買賣或貸款時，就不用透過建商，可自行處理。若購買到的屬於不可分割移轉，稱作「使用權住宅」，買方只能得到「建物使用權」，建物所有權還是要登記在建商名下，因買方並沒有建物權狀，之後要買賣、移轉等行為，都需要透過建商才能進行。需要房屋貸款時，只能與建商配合的銀行才能進行貸款，但沒有建物所有權，因此不用繳納房屋稅，而使用權住宅沒有購買到建物的所有權，因此在市場上售價會比地上權住宅更為低廉。
| 三、 | 兩種住宅的優點與缺點? |
但凡事也有好有壞，此兩種住宅也存在缺點，是購買人須注意的陷阱，若不小心可能會虧很多，主要是因為沒有土地所有權，所以住宅使用權限到期後，恐面臨被拆屋還地的風險，雖然兩種住宅皆不用繳納地價稅，但仍要繳交地租，地上權住宅甚至需要繳交房屋稅，大部分的住宅的土地為國有，就像跟政府長期租地一樣，若土地位置良好，需繳納之地租也會較昂貴，而地上權住宅後雖可自由買賣，但沒有土地所有權，轉手賣出條件較差，使用權住宅要買賣還得靠建商，賣出的條件更差以至於轉手情況更不佳，房屋貸款成數也較低，一般住宅最高可貸款成數為7到8成，地上權住宅最多只能貸到5成，且利率也較高，使用權住宅甚至難以貸款。因購入金額低，導致貸款條件差，所準備之自備款也較多。這兩種住宅因為便宜，加上近年來有許多建商在都會區的蛋黃區興建，使得兩種住宅成為熱門的買房首選，但在買進這種類型的住宅前，也需要注意細節及陷阱，以免買房之後還吃了大虧，甚至得不償失。
以下為所有權住宅、地上權住宅、使用權住宅之差異比較表：
| 所有權住宅 (一般買賣住宅) |
地上權住宅 (可分割移轉) |
使用權住宅 (不可分割移轉) |
|
| 房價 | 市場價格 | 市場價格 6到7成 |
市場價格 6成以下 |
| 土地擁有者 | 購買人 | 政府或建商 | 政府或建商 |
| 建物擁有者 | 購買人 | 購買人 | 政府或建商 |
| 擁有權狀 | 土地權狀、 建物權狀 |
建物權狀 | 無 |
| 使用年限 | 沒有限制 | 50到70年 | 50到70年 |
| 貸款成數 | 7到8成 | 3到5成 | 難以貸款 |
| 需繳納成本 | 地價稅、房屋稅、土地增值稅 | 房屋稅、地租 | 地租 |
| 四、 | 結論 |
地上權住宅和使用權住宅只買房子沒買土地之行為，與台灣社會認知的有土斯有財之觀念相去甚遠，加上暗藏些許的問題，使得兩種住宅在推行上不被市場所接受，但隨著房價攀高不下，買房變成難題，建商建成之新屋也因房價高乏人問津，這種相對較為便宜，只買土地使用權之住宅也逐漸改變台灣房屋買賣市場的版圖，而年輕世代的觀念也有所改變，現代人追求的是對住屋的渴望，能有自己的房子是基本需求，何況位於都市蛋黃區的住宅更是吸引人，許多建商眼見脫手率較高，也紛紛投入競標地上權之行列。地上權住宅和使用權住宅的落成近年來在台灣的大都市萌芽，逐漸成為青年族群首要的購屋選擇，但在購入此類型住宅前，需三思而行，畢竟不倫是貸款還是地租爭議之問題，仍是地上權住宅和使用權住宅存在之缺點，政府也逐漸提倡新政策，好讓兩種住宅能為民眾提供更良好的購屋環境。
資料來源：
1. StockFeel股感網站
https://www.stockfeel.com.tw/
2. 理財學伴網站-地上權住宅
https://moneymate.space/%E5%9C%B0%E4%B8%8A%E6%AC%8A%E4%BD%8F%E5%AE%85/
3. 立法院全球資訊網-地上權住宅制度之研析
https://www.ly.gov.tw/Pages/Detail.aspx?nodeid=6590&pid=219233
新台租賃 額度高、利息低、撥款快
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