代書親身解析：持分貸款申請前你一定要先做這件事

作者：永樂代書團隊｜主題分類：持分貸款·持分房屋·代書實務

一、先搞清楚你的​​土地或房屋是一種共同型態

很多人擁有謄本來來找我們，清楚知道自己是「分別共有」還是「共同共有」。這兩種類型的狀態，在申辦持分貸款上有根本性的差異：

二、確認有無限制登記或欠稅

這是最常被忽略、卻最容易造成拒件的原因。以下幾種情況，無論找哪一家銀行或民間業者，幾乎都無法核貸：

• 假扣押、假處分、查封：法院對不動產的限制登記，代表該不動產涉及法律糾紛，見銀行直接拒件。
• 欠繳地價稅或房屋稅：稅金未清繳的，金融機構通常要求先繳清才受理申請。
• 發起人登記：若不動產上有發起人登記，代表有第三人的請求權受保護，可能影響發起人設定。

怎麼確認？到地政事務所申請最新的土地或建物謄本（有效期30工作日），仔細查看「其他事項登記」欄位，有沒有上述記載。

三、評估你的持股比例是否足夠

持分比例影響直接能貸多少、以及有哪些管道願意承作：

持分比例越小，可貸額度越低，利率也可能減重。如果持分比例小，可以先評估是否有辦理持分買斷或分割的可能，讓產權更完整再申貸，條件會好很多。

四、整理你的信用與收入狀況

持分貸款雖然以不動產為擔保，但銀行仍會查詢個人信貸與收入，尤其是：

• 聯徵記錄：近半年內不要有太多貸款查詢記錄，多次查詢會讓銀行認為你資金狀況吃緊。
• 有逾期繳款紀錄：近兩年內有逾期繳款紀錄，銀行核貸機率大幅下降。
• 股權比例（DTI）：每月還款金額佔每月收入比例控制在45%以下。
• 收入來源：有固定薪資證明最佳；自營、需要退休人員、納稅收入也可，但需要額外的佐證文件。

五、申請前備好這些文件

文件不齊是拖慢流程最常見的原因之一。以下是持分貸款申請的基本必備文件清單：

• 身分證正反面影本
• 土地及建物狀正本
• 土地登記謄本、建物登記謄本（30工作日）
• 印鑑章與印鑑證明（3個月內）
• 近3個月薪資單或近2年綜合通知申報書
• 銀行存摺影封面本（撥款帳戶用）
• 若為共共有：其他共同同意書或授權書

六、代書的建議：這個順序最省時

根據我們的實務經驗，建議按照以下順序準備，可以大幅減少被退件或補件的次數：

1. 首先取得謄本，確認共享型態與有無登記

   這是溝通的第一步，一切評估都從謄本開始。
2. 確認欠稅情況，必要時先繳清

   向稅捐處查詢，有欠稅先處理，再進行下一步。
3. 評估持股比例與可貸額度

   依持分比例與市場估值，大致計算可貸範圍，確認是否符合需求。
4. 整理個人信用與收入文件

   查詢聯徵記錄，備好薪資或所得證明。
5. 比較至少3家以上機構

   不同銀行與民間人士對持分貸款的接受度差異很大，多問才能找到最適合條件。
6. 備齊文件正式送件

   文件充分一次送件，避免多次補件缺陷時程。各需要管道準備的文件細節、利率區間與額度計算方式，可以對照新台租賃整理的持分房屋貸款申辦流程與文件清單，送件前先確認避免漏件。

另外，若名下已有房貸但仍需要更多資金，也可以進一步了解房屋二胎的利率條件與申請流程，評估是否有更適合的資金方案。